アージョ早稲田【小規模の内廊下なのに管理費安過ぎ】2階53㎡5,380万円(坪単価335万円)

アージョ早稲田。

早稲田駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩9分、牛込柳町駅徒歩10分の10階建総戸数42戸のマンションです。

付近は標高の低いところであり、神楽坂駅まではもちろんのこと、早稲田駅までの道程もそこそこ高低差があるので徒歩分数以上の労力が必要になることに注意が必要ですが、3駅が徒歩10分圏内というだけでも少なからず魅力があるように思います。

外苑東通りと早稲田通りが交わる弁天町の交差点の北西側、大通りから1本入ったポジションに誕生する物件で、利便性の高い立地ながら住環境的に悪くない点もポイントの1つでしょうか。

利便性の高い土地柄及び主にコンパクト目のプランを供給する傾向のあるダイナセルのアージョシリーズということで、30~60㎡台のプラン構成になっていますが、周辺には公園やスーパーなどもあり、ファミリータイプでもニーズのありそうなポジションになります。

設計は奥津孝一設計センター、施工は奈良建設です。奥津孝一設計センターは、当ブログでご紹介するような物件に限るとパレステージ上野の実績があるぐらいで目立ったものはありません。

当物件はコンパクト目の総戸数42戸というスケールなので外観面では特段強調出来る部分はないのですが、エントランスホールや内廊下は結構デザイン性の高いものとしており、そのあたりからはこのご時世なりの高価格帯を意識している様子が少なからず伺えますね。

公式ホームページ
IMG_1736[1]
お部屋は53㎡の2LDK、南西角住戸です。
南側は接道していますし、この界隈では珍しく南側も西側も高い建物が至近にないポジションになりますので、低層階でも日照を得ることが出来そうです。
特に早稲田通り沿い(当物件から見て南側)には将来的にもっと高い建物が立つ可能性もあり、当然ながら将来的な保証はありませんが、少なくとも現状においては悪くないポジションと言えます。

間取りとしては、登記面積で50㎡以上の住宅ローン控除の適用要件をギリギリ満たしたプランということになるでしょうか(実際に満たしているかどうかは必ず営業さんに確認しましょう)。

スケールの小さめの物件ということもあり、西側(妻側)の柱を逃がすことが出来ていませんので、その部分の面積消費はそこそこあるのでしょうが、角住戸ながら廊下をコンパクトに出来たタイプで専有面積のわりに居室畳数は確保出来ている印象になります。

LDKで12.9畳なので、リビングだけだと10畳には少し足りていない可能性が高いのですが、53㎡の2LDKであれば当然のことですし、洋室1が6.6畳もあることからも分かるように専有面積のわりには居室畳数が豊かなプランなのは間違いないでしょうね。

収納は平均的な水準よりも若干少なめな印象がありますし、浴室も1418でなく1317にはなりますが(近年の50㎡台としては珍しいことではないです)、南面バルコニーも都心部の物件にしてはかなりゆとりある方ですし、面積から受ける印象以上の使い勝手がありそうなプランです。

なお、玄関ドアの正面方向がエレベーターホールになり、エレベーター待ちの方がいるとドアを開けた際に玄関の中が見えてしまうのはちょっと気になりますね。
スケールに欠ける内廊下物件はどこかのお部屋がこのようなポジションになっていることが少なくありませんが…。

坪単価は335万円。このご時世なりに低層階でもそこそこの単価になっていますが、目の前が大通りではなく日照も得られる南面良好の地ですので、まずまずの水準ではあるでしょうか。

おそらく住宅ローン控除の適用を受けることの出来るプランですし、受けられるギリギリの水準まで面積を絞ったプランにしては単価がこなれているという印象があります。
前述のように面積のわりにはしっかりとした居室畳数が確保されたプランですし、使い勝手を考えるとグロス価格も抑えられている方なのかなと。

設備仕様面は、少戸数のため当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板などの高級感のある仕様も見あたりませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています。あと、壁掛けではありますが、リビングにエアコンが1台ついています。
※最近のマンションはコスト削減の影響もあり、ビルトインエアコンでない限りはエアコンがついているのは稀です(注:投資マンション系はついていることが多いです)。

管理費は149円/㎡。やすっ…。当然ディスポーザーはありませんが、内廊下なのに…。
この水準だと内廊下は換気機能のみで冷暖房は導入されていない可能性が高いですが、それを加味しても非常に安く、ランニングコスト面ではかなりメリットの大きなマンションということになるでしょう。

ちなみに管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティになります。特に業務委託料が安いイメージないけどもね…。
管理形態は「巡回」かと思ったら「通勤」ですし良いですね。

なお、駐車場は全4台でいずれも平置になります。

0 Comments



Post a comment