top  >  【新築】豊島/板橋/練馬  >  ブリリアシティ三鷹【前払地代を除くと坪単価126万円】2階71㎡4,149万円(坪単価192万円)

当サイト内検索    (累計2450棟5400室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)


当サイト内検索    (累計2450棟5400室)



ブリリアシティ三鷹【前払地代を除くと坪単価126万円】2階71㎡4,149万円(坪単価192万円)
2018-04-29

続けて、ブリリアシティ三鷹。

設計・施工は長谷工で直床になります。

当物件は前回の記事でも述べたように「武蔵野セントラルシティ構想」と名付けられるぐらいのスケール感のあるプロジェクトで、その街区内には商業施設に加え、提供公園、そして保育施設も予定されています。

また、建物の高さを通常よりも20%高くする緩和(練馬区の民間開発としては「初」とのこと)を受けたことで、空地率は約53%と上々の水準を実現出来ており、南側の千川上水の緑と連動する豊かなグリーンにも注目できる物件になっています。

センターコートとガーデンコートとの間に設けられた敷地中央部のガーデンは四方を住棟に囲まれたポジションになりますので、もう少しなんとかならんかったのかと誰しもが感じるところなのではないかと思うのですが、2層吹抜の空間にダイナミックな壁面緑化も施したグランドエントランスは、外壁に天然石をふんだんに用いた非常に立派なもので、このエントランス周りのデザインは個人的にもかなり素敵だと思いますね。

前回のブリリアシティ三鷹

公式ホームページ
IMG_1740[1]
お部屋はサクラコートの71㎡の3LDK、東向き中住戸です。道路の向かいはコーヅ関町スカイハイツとお見合いになりますが、間の道路には街路樹がありますし、そんなに気になるような距離ではないでしょう。

間取りとしては、いわゆる田の字プランで大きな特徴こそないのですが、この価格帯のお部屋としては珍しく共用廊下側の柱がほぼアウトフレーム化されている点、連窓サッシが導入されている点は大いに評価出来る部分かと思います。

当物件の中住戸は基本的に共用廊下側の柱が食い込んだよくあるタイプなのですが、このプランはかなりきれいにアウトフレーム化されており、目立っていますね。

物件内では小ぶりな方の3LDKにはなるのですが、非常に効率性の高いプランに出来たことで収納をかなり充実させることが出来ていますし、71㎡のプランとしては最高クラスの使い勝手があると言っても過言ではないプランかと思います。

この廊下の長さで洗面所をノンリビングインに出来ているのも良い材料ですし、洋室3に施されたウォールドアを開け放つとかなり開放感の高い開口部が出現するあたりも魅力ですね。
※方立てはもう少し小さいとさらに良かったとは思いますが、この程度のものは一般的な範疇ですね。

坪単価は192万円。最安値は70㎡超で3,900万円台(いわゆるパンダ的なところ)になりますが、このお部屋も下限に近い水準になりますね。

価格に含まれている前払地代は約1,437万円ですので、それを除くと2,712万円、つまり坪単価は126万円になりますので、100万円/坪は越えるはずの建築コストに販促費・諸経費を加えるとデベロッパーの利益はあるの?というレベルになってしまうのですが、地代は専有面積に比例しており、基本的には高額住戸ほど販売価格に占める地代比率が小さくなるので(例えば90㎡で6,800万円(坪単価250万円)のケースだと、前払地代約1,811万円を除いた残額が4,989万円で坪単価にすると183万円になるので、十分にデベの利益が乗る余裕がある)、そういった議論はナンセンスでしょう。

ただ、前払地代を除いたおおよその上限単価(180万円超)は下限単価(120万円ぐらい)の約1.5倍水準になり(地代部分の単価は一定なので、地代を除くと上限と下限を比べた際の倍率は膨れ上がる)、前払地代のある定借物件の特徴の1つとして、販売単価(前払地代込み)が安いお部屋ほどお得に感じやすいというのはあるでしょうね(注:結局は地代を含めての支払いなので、それがお得かと言うとそれはそれで議論があります。定借に限らず「条件の良いお部屋と条件の悪いお部屋の建築コストを同じ」と考えるとおかしなことになってしまうのです)。

※当物件の物件価格には前払地代の他に権利金も含まれており、権利金は面積に比例せず高額住戸の価格には権利金が高いことも少なからず影響しているようです。なので、さらに議論は複雑になってしまうのですが、面積に比例しない金額である以上権利金は純粋な物件価格の一部と考えてしまって良いようにも思いますね。
つまり、販売価格を「前払地代」と「それ以外」に分けて考えて、「前払地代」については月額地代と共に土地の固定資産税想定額と比較する、「それ以外」については、70年の定借である以上、純粋な比較は不可能ですが、近隣の所有権物件などと比較しての判断が適切なのではないかと思います。

なお、月額の地代(解体積立金含む)は141円/㎡で可もなく不可もなくの水準になるでしょうか。
※当物件は約70年(引渡しからは約68年)の定借で、定借物件としては最長水準のものです。
※前払地代・権利金と月額地代の関係性などについてはこちらブランズシティ世田谷中町のコメント欄で詳しく言及しておりますので、気になる方は合わせてどうぞー。

ちなみに、当物件は譲渡・転貸時に地主への承諾料等は不要です。不要な物件が多いのですが、プラウドシティ武蔵野三鷹(定借ではなく普通借地です)は、物件転売時に地主に価格の3%もの承諾料が必要というレアケースで、かなり驚かされもしたので一応言及しておきます。

設備仕様面は、スケールある物件なので当然ディスポーザーがついていますし、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど、坪単価200万円ちょっとが中心となる物件としてはかなり良いものになっています。

管理費は219円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスも導入されたマンションなので、しっかりとスケールメリットを活かせていると言って良いでしょう。この水準ならば地代の負担を含めてもそこまで重くはないですね。
ちなみに共用施設としては、コミュニティスクエアやプライベートスクエアなど、ラウンジ・スタディルーム・キッズルーム・パーティルームなどの機能を備えたものが用意されています。

駐車場は全176台で平置4台を除いた172台が機械式になります。



ザ・グランプルーヴ上馬【全戸にサイクルガレージ、住戸連結すると凄いことに…】3階45㎡4,990万円(坪単価364万円) | topページへ戻る | ブリリアシティ三鷹【三鷹?武蔵野?いえいえ練馬です】2階90㎡5,969万円(坪単価219万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る