クリオラベルヴィ日本橋浜町【浜町3丁目の駅徒歩4分】8階46㎡5,784万円(坪単価417万円)

クリオラベルヴィ日本橋浜町。

浜町駅徒歩4分、水天宮前駅徒歩7分、人形町駅徒歩10分(東京メトロ。都営線は徒歩11分)、の10階建総戸数23戸(事業協力者住戸2戸)のマンションです。

先日紹介したプラウド日本橋浜町同様に浜町3丁目に位置する物件で、プラウド同様に日本橋全体など広域で見た場合にはもちろんのこと浜町界隈に限定しても特段強調できるポジションではありません。

まして当物件は小規模だったプラウドよりもさらに小規模なもので20~40㎡台のみの総戸数23戸となるあたりからも何かしら目立つアピールポイントが欲しい印象にはなってしまいますね。

クリオラベルヴィシリーズはデザイン性に富んだものが少なくないですし、当物件も実際そのような印象を受けるのですが、やはりエントランス周りからはスケールを感じにくいですし、ホームページなどで強調されている「希少性のアピールの仕方」は正直いかがなものかと思いますね…。

「約13年ぶりの希少性」と謳われているのですが、13年ぶりにする要素の中には「浜町3丁目」と「駅徒歩4分内」があり、これはちょっといただけません…。

浜町3丁目に特段の魅力があるのであればまた話は別ですが(隅田川テラスは近いけれども近隣に比べ特段の魅力があるほどとは言い難いかな…)、そうとは言い難いので浜町3丁目に限定する意味は大きくありませんし、そもそも浜町3丁目は浜町駅からはわりと距離があるので、それら2つの要素を同時に満たす物件が限られてしまうのは当たり前なんですね…。
大半が浜町駅徒歩4分内となる浜町2丁目の物件を避けて希少性を謳うというのはちょっと…。

当物件のポジションは希少性はないにしろ、水天宮前駅や人形町駅も利用出来るけして悪いポジションではありませんので、もっと正々堂々と販売して欲しかったという思いはありますね。

プラウドにも40㎡台はありますがあちらは中住戸であり、当物件は小規模ゆえに30~40㎡の角住戸を用意出来ていると言うのも1つのポイントにもなるでしょう。

なお、設計は富士建築設計事務所、施工は京王建設になります。

公式ホームページ
IMG_1735[1]
お部屋は46㎡の2LDK、南角住戸です。周囲にはこの物件と同じかそれ以上の高さのマンションが少なくありませんので、視界抜けは得られませんが、「前建」に関してだけ言えば南東・南西方向共に超えてくるポジションであり、この上層階住戸は日照的にも不安の少ない物件内では良好なポジションになります。

間取りとしては、上述のように40㎡台の角住戸と言う点も1つのポイントではあるのですが、それ以上のポイントとなるのが「40㎡台の2LDK」である点でしょう。

「ラベルヴィ」シリーズでないクリオ日本橋久松町ですら51㎡の2LDKがありましたし、ラベルヴィシリーズではこういったいわゆる狭小プランを提案しているので驚きこそありませんが、価格を見てしまうとやはり少々の難しさを感じずにはいられないのです。

プラウド日本橋浜町の43㎡は1LDKでしたが、同じぐらいの階数で500万円ほどは安いわけで、角住戸であることを加味しても結構な価格差があると感じてしまいます。

その「価格差」を埋めるための施策(設計時にはプラウドの価格はむろん分かっていなかったので、価格を少しでも高くするための施策というのが正しい表現にはなる)が「2LDK(部屋数を多くした)プラン」であることは言うまでもないのですが、やはり洋室2室は十分な広さがあるとは言えませんし、2LDKながら住宅ローン控除が適用出来ない中途半端な広さであることもやはり気になる要素になるでしょうね。

玄関廊下は限界までコンパクトにすることを心掛けており、小規模物件なりの柱の食い込みがありながらも全体的に2LDKプランとして機能するプランニングを実現、さらに言うと、洋室2の引き戸を開け放つと違和感少なく1LDKとして利用できそうな点も評価出来るところにはなってくるのですが、1LDKと考えるとやはりグロスの嵩みがあまりに大きく感じますし、価格面でもう少し頑張って欲しかったという思いはどうしてもありますね。

坪単価は417万円。25㎡のスタジオプランは低層階でも坪単価440万円超、30㎡台の1LDKも低層階でこのお部屋と同じぐらいの単価水準になっているので、これでも物件内では面積が大き目でグロスの嵩みがあることを考慮し、多少なりとも単価を抑えてはいるようですが、近い立地のプラウドが単価をこちらよりも伸ばしづらい40~70㎡台のプランニングで「プロジェクトを成立させている」ことからも言えるように、さらに小さい20~30㎡台を設け少なからず平均単価を上げることが出来ていると考えるとこのプランのグロスはもっと抑えるべき(抑えられるようにするべき)だったように思ってしまいます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく、食洗機も40㎡以上のタイプのみになります。
トイレ手洗器がついているのは良いですが、キッチン天板は人造(光沢があるタイプのでそこそこ高級感はある)ですし、浴室照明がダウンライトでないのも残念です。

管理費は400円/㎡。ディスポーザーはありませんし、外廊下ですのでかなり高額ですね。かなりの小規模物件であることが影響しているようで、40㎡台ともなると結構負担が大きいですね。

なお、駐車場はありません。

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