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パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス【最上階以外は1フロア6戸全てが75㎡】12階75㎡13,700万円台(予定)(坪単価約604万円)
2018-05-07

パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス。

まだ予定価格の段階ですがリクエストもいただいておりますので少し早めに紹介することにしました。

小伝馬町駅徒歩5分、人形町駅及び新日本橋駅徒歩6分、三越前駅徒歩7分、そして東京駅徒歩15分の13階建総戸数63戸(事業協力者住戸1戸含む。他店舗2区画)のマンションです。
これら以外にも徒歩10分圏内に日本橋駅、水天宮前駅、馬喰横山駅、馬喰町駅、東日本橋駅などもある非常に交通利便性の高いポジションになります。

最寄駅は小伝馬町駅でしかも徒歩5分なので、日本橋界隈の物件としては駅に近い方ではありませんが、三井不さんの肝煎りの再開発エリアである三越前駅周辺にほど近いポジション(高級賃貸のパークアクシスプレミア日本橋室町がありますが、三井さんの分譲マンションとしてはこの物件が最も三越前駅に近い)というだけでも注目に値しますし、同様に再開発の進む東京駅まで徒歩15分という距離感も少なからず魅力となるでしょうね。

また、交通量のある大通りでないながらも南面道路幅が約16mという立地条件にも魅力を感じることの出来る物件です。
※三方とも一通の道路であり、交通量が少ないのも大きなポイントになります。

公式ホームページ
IMG_1787[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置するので、南東側のスーパーホテルの影響は小さいですし、南~西にかけては日照だけでなく視界抜けも得られる物件内でも恵まれたポジションになります。

間取りとしては、そのような恵まれたポジションのお部屋にしては小さめな印象になるのですが、それもそのはず当物件は最上階の120~130㎡台を除いた全てが75㎡という至極極端なプランニングが採用されているのです。

意外に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、中央区初のプラウドとなった2012年のプラウド日本橋大伝馬町が日本橋界隈では珍しい3LDK中心のプランニングをしていたことがまだまだ記憶に新しいところで、この日本橋界隈にファミリータイプが増えてきたのは結構最近のことになります。

年々、職住近接のトレンドが強まる中でここ数年は日本橋界隈にもファミリータイプのプランが増えてきたとはいえ、ここ1~2年はあまりにもマンション価格が高騰してしまったがために日本橋界隈では中小デベを中心としたコンパクト供給が再度強まってしまっている部分もあるわけで、それを打破するのがこの「永住型75㎡」というコンセプトになるでしょう。

普通に「70㎡(中住戸)~80㎡(角住戸)」で良かったようにも思うわけで、全戸75㎡(最上階除く)とすることにどこまで意味があるのか少々疑問ではあるのですが(販売面でのインパクトを考慮したのかね???)、非常に興味深い試みであるのは確かですね。
※都心でなければ(郊外寄りのエリア)中住戸がほぼ70㎡の田の字となるようなマンションは少なくありませんが、当物件は全方位にプランを設け、それぞれのプランは似ても似つかないバリエーションに富んだものであるのも大きなポイントですね。

常々言っているように同じ専有面積のプランでも廊下の長さなどにより有効面積や使い勝手は大きく変わってきますし、「同じ専有面積だと各居室の広さや収納の大きさなどのプラン間比較が容易になってしまう」ので(間取りをあまり吟味したことがない方にも簡単に比べられてしまう)、デベロッパーにとっては誤魔化しが効きづらいという弊害もあるのではないかと思っているのですが、三井さんがあから様な小細工(代表的なのがリビングのドアを玄関寄りにしてLD畳数を水増しする手法)を使っているのは見たことがないですし、数あるデベの中で最も「クリーン」と言っても過言ではない三井さんだからこそ出来た芸当と言えるのかもしれませんね。

さて、話がそれまくりなのでこのプランに戻りましょう。

当ブログの読者の方であれば一目瞭然のように当プランは角住戸らしい玄関位置になってしまっているので、廊下はやや長めで(リビングの入口付近にも実質的な廊下部分がやや大き目に混入。ただ、ドア位置に違和感はなく悪意は感じられません。前述の「小細工」というのは悪意が感じられるぐらい不自然な位置に扉があるケースのことを指しています)、当物件の75㎡プランの中では効率性という点で劣っている方という印象にはなりますが、大きな収納はなくとも収納自体は豊富ですし、大きな違和感はないですね。

ただ、残念に感じるのは視界抜けも得られる条件の良い角住戸ながらリビングが角位置(二面採光)でない点でしょう。

廊下はけして短くないながらもノンリビングインの洋室は1室だけですし、廊下をこれ以上長く出来ないがゆえに少々地味なプランになってしまっていることは否定出来ません。

玄関付近が隣戸によって「えぐられてしまっている」がゆえにこのような状況になっており、80㎡超にするなど面積をもう少しプラスすることで改善出来た部分もあるのではないかとも思う部分もあるので、前述のようにこういった角住戸は普通に80㎡超にするのも一案だったのかなとは思いますね。

坪単価は予定価格で約604万円。全て75㎡にすることの弊害はここにもあるのではないでしょうか。
単価で比較するのが当たり前なそれなりの経験のある方にとっては同じことではあるのですが、同じ面積としてしまうと言い方は悪いですが「素人でも価格の高安が一目瞭然」ですよね…。

当物件の最も安いお部屋は8,900万円台(2階までは店舗なので3階)ですので、向きと階数が違うとはいえ、同じ面積で約4,800万円も違うという…。
広さが違うのであれば誤魔化しも聞きますし、また違ったニーズも出てくると思うので販売上障害になることは考えにくいのですが(例:80㎡以上じゃないとNGの顧客)、流石にこの75㎡に傾倒したプランニングと幅のある価格設定はどうかなぁと…。

いずれの住戸も接道しており目の前が壁となるような物件ではないので、8,900万円台は完全な「パンダ」に他なりません。基本的には低層階でも10,000万円前後が中心になっているので、そういったものと比べると価格差は狭まりますが、それでもちょっと差が大き過ぎるような印象がありますね。
日本橋界隈では南面条件に優れたお部屋は少ないのでベラボーに高いとまでは思いませんが、上層階と言っても心を奪われるような眺望が望めるわけではありませんし、当物件の最大の長所は「三越前にほど近い立地の三井ブランド」という点だと思っているので、そういう意味ではちょっと…。



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