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パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス【同じ面積で坪単価400~600万円のレンジ】3階75㎡10,500万円台(予定)(坪単価約461万円)
2018-05-07

続けて、パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス。

設計はコンテック、施工は三井住友建設です。コンテックは初めて名を聞きますし、これまで2,500近い物件を紹介してきている当ブログでも初めての登場になります。

ガラス面豊か、かつ、微妙に色味の異なるタイルを用いた外観デザイン、2層吹抜で照明使いも上手なエントランス周りからもそれなりの高級感を感じることは出来ますが、この地ならば「パークコート」にしても良かったとさえ思うわけで(最近こんなんばっか言ってる気がする…。パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンスとかパークホームズ自由が丘とか…)、採算的な厳しさを少なからず感じる部分はありますね(けして高級感がないわけではないのですが、工夫が今一つ感じられないというか、差別化要素を感じないというか、そんな感じの印象になります)。

低層階に40~60㎡台を設ければもっと単価を伸ばすことが出来たでしょうし、最上階を除いた全てを75㎡としたことで自身の首を絞めてしまっている部分も少なからずあるのかなと…。

逆に言えば、低層階でもいいから70㎡以上のしっかりとした面積のあるファミリータイプが欲しかった方にとってはかなり魅力ある物件ということになるでしょう。

なお、エレベーターは総戸数63戸で1基になります。
総戸数90戸未満ならば1基となるのが一般的でそういう観点から言えばおかしなことではないのですが、当物件は最低でも75㎡なので世帯人数はそれなり、かつ、13階建でフロア数もそこそこ、さらに言うと、お値段的にもかなりの高額物件になることを考えると2基あってもバチは当たらなかった印象にはなってしまいますね。

※住戸フロア専用エレベーター以外に1~2階の店舗用エレベーター、自転車用エレベーター(自転車置場へのアクセス)はあります。

前回のパークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_1788[1]

お部屋は75㎡の2LDK、南東角住戸です。南側道路の向かいは11階建のスーパーホテル、東側も5階建のビルになりますので、低層階では当然視界抜けは得られませんが、いずれも接道しており、特に南側道路は前回の記事でも書いたように幅員が約16mありますので、この界隈としては全くもって悪い条件ではないでしょう。

間取りとしては、やはり75㎡になりますが、3LDKでなく「2LDK」になります。
最初は、パンダ感の強い東向き中住戸にしようかと思ったのですが、当間取りがあまりにも特徴があったのでこちらにしてしまいました。

なにが特徴的かって、そりゃあ玄関とリビングの関係性でしょう。

廊下が2つに分かれたこういったリビングスループランというのは結構あるものなのですが、当プランのホール1は本当に玄関だけで、引き戸を開くとすぐにリビングというあまりにも特徴的なものなのです。

このようになった理由はもちろん廊下による面積消費を抑えるためなのですが、2LDKでいいのであれば廊下を分断することなく、玄関側に現状の2つの廊下を合わせたものよりちょっとだけ長いぐらいの廊下を設け、玄関側にベッドルーム1室、中央付近にLDK(及びトイレ・洗面浴室など)、そして、南側にリビングインのベッドルームという構成で十分(というかこの専有部形状と玄関位置ならば普通はそのようなプランになる)だったように思うのですが、当プランはそのようになっていないところが非常に興味深いですね。

リビングを中ほどに持ってくるのであれば、より違和感の小さい3LDKが可能だったようにも思いますし(当プランでも3LDKは可能ではあるが、そのようにすると余計にリビングの位置に違和感が…)、2LDKありきのプランということになるのでしょう。

ちなみに、当物件はしつこいほど言っているように最上階以外は全て75㎡なのですが、このプランだけが2LDKで残りは3LDKになります(メニュープラン除く)。

なお、このエリアの物件なので仕方ないところではありますが、最大天井高2.45mは最低限と言う感じですし、窓際の下り天高も2m前後(上層階は少し高くなっている)と高額な価格帯からすると少々の物足りなさがあります。

坪単価は予定価格で約461万円。お隣は8,900万円台の生粋のパンダ部屋になりますので、そこと比べるとインパクトに欠けるお値段になっています。南に面した角住戸とは言え、背の高いスーパーホテルに邪魔されますし、他プランとは異なり2LDKであることを考えても割安感のあるレベルではないでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、キッチンバックカウンター(食器棚)、タイル貼の廊下とそれなりのものにはなっていますが、最上階住戸を除くとリビングさえビルトインエアコンが導入されていませんし、洗面所床やトイレ床がタイル貼でないあたりも価格帯からすると物足りない部分になりますね。
「パークコート」ではないのでおかしくはないですしむしろこれで普通という印象にもなるのですが、坪単価500万円超の値がついているお部屋にとってはかなり寂しく感じます…。
※読者の方から洗面所・トイレ床の仕様がタイル貼に変更されたとの情報提供をいただきました。三井さん珍しいことしますね…。

管理費は360円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですので、違和感のない水準にはなります。
ただ、全戸75㎡超の総戸数63戸は結構なスケールになりますので、もう少し安くともおかしくなかったという印象もあります。

駐車場は全20台で身障者用を含んだ全てが機械式になります。



プレシス高津【小規模プレシスとは思えないインパクトのある共用部】67㎡5,410万円(坪単価267万円) | topページへ戻る | パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス【最上階以外は1フロア6戸全てが75㎡】12階75㎡13,700万円台(予定)(坪単価約604万円)

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