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ローレルコート杉並松庵【南に第一種低層住居専用地域を望むルーバル】4階71㎡9,990万円(坪単価465万円)
2018-05-02

ローレルコート杉並松庵。

西荻窪駅徒歩10分、吉祥寺駅徒歩18分(JR線。井の頭線は徒歩20分)の5階建総戸数27戸のマンションです。

物件概要に記載こそされていませんが、これ以外に三鷹台駅も吉祥寺駅と同じぐらいの距離感で利用することが出来るであろうポジションになります。

なかなかに珍しい松庵アドレスの物件で、徒歩ならやはり西荻窪駅の利用にはなりますが、自転車等を利用すれば吉祥寺駅周辺、井の頭公園もかなり身近になるポジションです。

北側が五日市街道に面してはいるので静かな環境とまでは言えないのですが、敷地南側半分は第一種低層住居専用地域(北側は第二種住居地域)となっていますし、生産緑地など周囲には豊富な緑のある環境的な魅力も少なくありません。

松庵小学校が目と鼻の先である点も魅力の1つになりそうです。

戸建中心の大きな土地の少ないエリアということでこの界隈は非常に分譲マンションが少なく、目立つものはパークハウス松庵ハイセレサぐらいのものなのですが、そのパークハウスが2007年のプチバブル真っ最中に分譲された超高額マンションということで、この物件のメルクマールとして格好の物件ということになりますね。

公式ホームページ
IMG_1789[1]
お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。ルーバル部分が第一種低層住居専用地域(3階建)の屋根部分にあたる感じで、このルーバルの先には第一種低層住居専用地域が広がっているので、まさに特等席というポジションになります。

言うまでもないことですが、純粋に第一種低層住居専用地域内に位置する物件ではこのようなお部屋は誕生し得ないわけで、このポジションはかなり希少性の高いものと言って良いでしょう。

常々言っておりますが、そもそもルーバルというのは北側隣接地への日影規制を考慮した結果、北側に設けられることが少なくないわけで、真南にルーバルがあるというだけでもとっても稀有なことなのです。

このルーバルはかなりのワイド設計でLDからベッドルーム3にかけてこれ以上ないぐらいワイドな連窓サッシが設けられていますし、ちょっと見た記憶がないぐらいのレベルの珍しいプランですね。
※バースシティ大田中央にもこれに近い素晴らしい南面ルーバルプランがあったと記憶していますが。

ただ、一方で、ド派手なルーバルと比べると専有面積は拍子抜けするほど小ぶりで五日市街道の影響も少ないこの向き・ポジションの特殊住戸ならばせめて80㎡超を確保して欲しかった印象にはなりますね。

高額住戸らしく(?)廊下をぐるっと回り込むような優雅な設計にしたことで、余計に居室畳数が小さくなっておりLDだけだと約10畳しかないというのはポジションや価格的なことを考慮するとミスマッチであるように感じますね。

廊下を優雅に確保しベッドルーム3室の独立性を高めているのは良い点でもあるのですが、この広さのLDであればリビングに面した位置にあるベッドルーム3はLDと一体利用が可能な引き戸(ウォールドア)などで隣接しているべきだったように思いますし(当物件は完成売りなのでメニュープランなどはありません…)、少なからずチグハグさを感じてしまうプランニングなのです。

「コンパクト」でありながらも「贅沢」な部分もあるあたりが今の時代らしいと言えばそうなのかもしれませんが、1億出せばそれなりの選択肢があるはずで(100%のお家に出会うことはまず不可能で誰しもがそこそこの妥協をしながら購入するものですが、1億の予算があれば妥協点はそこまでは多くならないでしょう)、そういった方にこのリビングがウケるのだろうか?という疑問は少なからずありますね。

窓にも面したキッチンは4.2畳もあるコの字型の立派なものですし、リビングはこの大きなキッチンとルーバルに面しているので畳数以上の広がりを得ることが出来るとは思うのですが、せめて12~13畳はあって欲しかったなと…。

10畳ではダイニングとリビング双方に十分なスペースを確保するのは簡単ではないでしょう。

なお、柱の影響はほとんどないプランで、居室形状が全体的に良好なのは魅力ですね。

坪単価は465万円。最寄駅は西荻窪駅ではありますが、やはりこの吉祥寺駅や井の頭公園寄りのポジションともなるとこういったお値段になってしまいますよね。
このお部屋は前述のようにあまりにも稀有なポジションに位置するルーバル付の特殊住戸ですので、物件内でもかなり高額な水準になっているのですが、一般の南向き住戸にも400万円を越えるものはあり、このご時世なりのいいお値段になっています。

ただ、前出の2007年のパークハウス松庵ですら平均坪単価約385万円という水準で、その当時よりもさらにマンション価格が高騰していることを考えると案外控えめな印象もありますね(パークハウスが少々高過ぎたという気もしなくはないですが…。)。

というか、そもそも問題は単価ではなく、グロスの嵩みを抑えた中途半端とも言える専有面積かもしれません。
当物件には60㎡台の3LDKもありますし、全体的に面積を絞り過ぎな印象がありますね。

デザイン面でも拘った物件(次の記事で言及します)で、高グロス帯でも耐えられる仕上がりになっていると思いますし、かなり稀なポジションに位置する特殊住戸の当プランにはやはり少なくとも80㎡超を確保するのがバランス的に良かったように思うのです。
贅沢ルーバル付の80㎡超で11,990万円のニーズってないかね???



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