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プレシス三軒茶屋【駅距離はあるが落ち着きあるポジション】2階78㎡7,590万円(坪単価324万円)
2018-05-12

プレシス三軒茶屋。

三軒茶屋駅及び駒沢大学駅徒歩16分、学芸大学駅徒歩17分の5階建総戸数21戸のマンションです。

三駅を頂点として三角形を描いた中心付近に位置する物件で、最寄駅まで徒歩15分を越えてしまうポジションになります。

ただ、徒歩2分のバス停からは渋谷駅や目黒駅まで行くことが出来ますし、大通りに面していない落ち着きある住宅街に位置しているのは魅力でしょう。

南側には同じ5階建のD’グランセ駒沢大学がありますが、交差点を挟んでいるのでそこそこ距離が確保出来ていますし、日照的な魅力も大きい南東・南西の角地という点も評価出来る点になります(ただ、少々歪な形で、南西間口は短いので、「南東向きと南西向き」でなく「南向きと東向き」の構成になってしまっています)。

設計は光和設計、施工は関組です。
プレシスシリーズでは珍しい打ち放しを採用するなど、エリアや価格帯を考慮したのかプレシスシリーズにしてはお洒落な印象のあるデザインになっていますね。

総戸数21戸の物件ではありますが、駅距離のある落ち着きある立地であることが考慮された60~70㎡台のファミリータイプ中心の物件で、見た感じもそこまで小さくは感じなさそうです。

公式ホームページ
IMG_1791[1]
お部屋は78㎡の3LDK+S、南東角住戸です。南~東にかけて戸建てやアパートなどで構成されていますし、南東側は道路に面していますので、低層階でも日照が得られる良好なポジションになります。
※建築基準法上は1階に該当するのですが、南東側道路との位置関係は一般的な2階住戸と大差ありません。

間取りとしては、実質的には4LDKとなるプランで、4LDKとしてはかなり小ぶりな面積帯にはなるのですが、洋室3の引き戸を開くと違和感なく3LDK(2LDK+S)として利用することが可能ですし、効率性的にも悪く無いプランですね。

LDKは13.9畳ということでギリギリの大きさという印象にはなりますが、全体的に柱の影響も少なく居室形状は良好ですし、収納もわりと充実しているのではないでしょうか。

玄関廊下は角住戸にしては短い方ですし、この長さながらクランクインとしたことでプライバシー面も悪くありません。

なお、東側(妻側)の開口部はいわゆる腰高窓で幅から受ける印象ほどは大きくはありませんし、洋室3の南側開口部の外側には木調ルーバーがビッシリと施されています。周囲は落ち着いた住宅街と言うことでお見合いに配慮したということでしょうか。

坪単価は324万円。単価はそれなりの水準ではあるのですが、80㎡近い面積を確保してしまったことでグロスの嵩みが少々気になりますね。

実質4LDKということで、4LDKに限定すれば控えめなグロス水準にはなると思うので、そこいらへんのニーズにどこまで訴えかけることが出来るかがポイントになりそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りのフィオレストーン天板、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明など、違和感のないものになっています。

管理費は310円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、小規模物件ということで300円/㎡を越えてしまっています。仕方のないところでしょう。

駐車場は全6台でいずれも平置になります。



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