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プレシス高津【小規模プレシスとは思えないインパクトのある共用部】67㎡5,410万円(坪単価267万円)
2018-05-08

プレシス高津。

高津駅徒歩9分、二子新地駅徒歩12分、武蔵溝ノ口駅徒歩15分、溝ノ口駅徒歩16分の6階建総戸数28戸のマンションです。

高津駅からは府中街道を東に向かった府中街道沿いのポジションになります。

駅近とは言えないポジションの府中街道沿いになりますし、南側そう遠くない距離にヤマト運輸の建物というポジションになるのでお世辞にも恵まれたポジションとは言えないのですが、そんな立地ゆえなのかプレシスシリーズの小規模物件とは思えないぐらい共用部にインパクトが施された物件になります。

設計は西尾建築設計、施工は冨士工でどちらもプレシスシリーズでお馴染みの会社なのですが、エントランス周りはプレシスシリーズに限らずこのようなスケールの物件ではなかなか見ることの出来ない出色のものになっています。

エントランスホールは2層吹抜、かつ、ガラス面が非常に豊かな設計になっており、かなりのインパクトがありますね。

明るく開放感のある空間で二次元的にも結構な大きさがあるので、ソファーセットを置きエントランスラウンジ的に利用するのにも適していると思いますし(完成予想図にはソファーセットは描かれておりませんが…)、府中街道沿いからぐるっと回るように施されたエントランスアプローチも両サイドの緑が素敵で心地よさそうです。

公式ホームページ
IMG_1723[1]
お部屋は67㎡の3LDK、南西角住戸です。前述のように南側はそう遠くない距離にヤマト運輸がありますし、南西側もアイネスのビルがありますので、上層階でも視界抜けの得られないポジションです。西側のアイネスのビルは府中街道からわりとセットバックした位置にあるので、西側正面方向は視界抜けが得られるようにはなりますが、当然府中街道の影響も出てきます。

間取りとしては、やはりそのポジションを考慮したLDの西側開口部が肝になるでしょうね。
いわゆる腰高窓のようなサッシ位置・高さになるので、凄く開放感があるとは言い難いのですが、当物件は南(ヤマト)と北(府中街道)がイマイチなので、このお部屋(西)と東(南東角住戸)にインパクトのある開口部が施されています。

一建設さん(プレシスシリーズ)はどちらかと言うと開口部を重視する傾向にないデベロッパーですので、意外ではあるのですが、立地面での売りが乏しいことが影響し、デザインと共にプラン面でも工夫を施しているようですね。
プレシス船橋大神宮下でも設計・構造面にかなり工夫があったように都心部に比べ郊外エリアの方がむしろ工夫を施すような気がしますね。都心なら立地だけでそこそこ売れると言うことなのでしょう…。

この開口部は府中街道からも良く見えるので2層吹抜のガラス面豊かなエントランス周りと共に当物件の外観に少なからず好影響を与えてくれています。

専有部形状は基本的にいわゆる田の字ベースで柱の食い込みも普通にあるなんのことはないプランなのですが、南側開口部には連窓サッシが施されており、洋室3の引き戸も大きく開け放つことが出来るものとなっているので、このLD周りはかなり開放感の高いものとなるでしょう。

南側は逆梁工法が採用されており、掃き出し窓は天井付近までのハイサッシになっているので、三次元的にも優秀です。

坪単価は267万円。間取りや共用部のパフォーマンスからするとけして高くはないように感じますが、どうしてもブランディングでは名のあるデベ物件に比べると劣ってしまいますし、府中街道沿いだけならまだしも(そもそもマンションは大通り沿いが多いもの)南面条件が芳しくないことを考えるともう少し価格を抑えた欲しかった印象にはなりますね。

当物件は60㎡に満たない非常にプレシスらしい3LDK(一建設さんは物件によっては55㎡の3LDKも厭わないデベロッパーです)もあり、面積を限界まで絞ることで単価を追求せねばならない状況になっているのは明らかですし…。

設備仕様面は、小規模のため当然ながらディスポーザーはありませんが、食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなどそれ以外は単価なりの違和感のないものになっています。

管理費は293円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールの小ささが影響しそこそこの水準になります。

駐車場は全11台で、身障者用を含む4台が平置、残りの7台が機械式(屋内)です。



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