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ローレルタワールネ浜松町【最大天井高2.7m×サッシ高2.35m】15階81㎡11、500万円台(予定)(坪単価469万円)
2018-05-11

ローレルタワールネ浜松町(ミナトフロントタワー)。

日の出駅徒歩1分、浜松町駅徒歩10分(JR線。東京モノレールは徒歩12分)、三田駅徒歩13分、田町駅及び大門駅徒歩14分の23階建総戸数227戸のタワーマンションです。

タワマンとしては小ぶりな方ですし、階建も少なめではあるのですが、これでも公開空地を確保することで総合設計制度の適用を受けた物件となります。

湾岸エリアのタワマンは30階建どころか40~50階台(港区の湾岸エリアは勝どきや晴海などの中央区湾岸エリアよりも羽田空港に近いことが影響し最も階建があるのは芝浦アイランドグローヴタワーの49階建です)も当たり前のような状況なので、その点に関しては少々インパクトに欠けるというのが正直なところなのですが、当物件の広告上のネーミングが「ミナトフロントタワー(仮称)」となっているように港区湾岸エリアの最前列と言っても過言ではないポジションに位置しており、低層階からでもオーシャンビューが望めるのが最大の特長になるでしょうか。

基本階で最大天井高2.7mを実現していることからも分かるようにかなり階高を設けた物件なので、一般的な物件と比べると同じ階表記であっても多少なりとも高いところに位置していることになりますし、この立地ゆえに23階建であっても眺望に優れたお部屋は少なくありません。

最寄駅はゆりかもめの日の出駅ですので、駅徒歩1分とは言っても強調できるようなものではありませんが、帰宅時に雨が降りそうな日でも傘を持たずに出かけることが出来そうですし(普段は使わないが帰りだけでも日の出駅を利用するなど)、浜松町駅まで徒歩10分圏内、かつ、歩行者専用アプローチにより道程の半分程度が屋根付になるのも魅力でしょうね。

田町駅は少々距離がありますが、ムスブ田町や港区総合支所などのある再開発エリアまでは徒歩10分ほどで行けるという点も少なからず魅力と言えそうです。

一方、シーフロントと言えば聞こえはいいですが、海岸通りよりもさらに外側、かつ、首都高沿いでもあるので、港区界隈の中ではお世辞にも見映えのするポジションではないのですが、周囲には日の出桟橋がありますし、超大規模な芝浦一丁目計画、竹芝地区開発計画などが近隣で控えていることを考えても、港区ウォーターフロントとして期待の大きなエリアであることは間違いないでしょう。

公式ホームページ
IMG_1883[1]
お部屋は81㎡の3LDK、南東角住戸です。南側には同じ海岸通り沿いに14階建のベイサイドステージ東京がありますが、当物件は前述の通りかなり階高が確保出来ているので15階であれば影響は少なく、南~北東まで東京湾やレインボーブリッジをメインとした魅力的な眺望を楽しむことが出来ます。

間取りとしては、21~23階の上層3フロアに設けられたエグゼクティブフロアのお部屋を除くと最も大きなものになります。
※このプランのある6~20階は「プレミアムフロア」という位置づけで2~5階にあるスマートフロアよりも上位の「中間グレード」という位置づけになっています。このあたりの設計やプランニングについては次の記事で詳しく書きます。

「プレミアム」という名称になっているとはいえ、6~20階という最も多くの住戸が該当していることから「プレミアムは名ばかりでごくごく普通のパフォーマンスなんでしょ???」と思われる方も少なくないと思いますが(実際、私も最初はそう思いました…)、当物件はいい意味で裏切ってくれているのが素晴らしいと思います。

そもそもフロアにより差がありませんので「プレミアムフロアだから」という表現は成立しないのですが、当物件は全フロアで最大天井高2.7mを実現していますし、6階以上の全戸に設けられたダイレクトパノラマウインドウはなんと約2.35mという生粋のハイサッシになっているのです。

それに加えプレミアムはLDにビルトインエアコンを採用していますし、廊下もタイル貼を標準とするなど近鉄不さんと総合地所さんのJVならではと思える特色豊かな物件になっていますね。

近鉄さんはモリモトさんと共通点を感じることの多いデベロッパーで、廊下をタイル貼(もしくは天然石)とすることが多いですし、総合地所さんはノンタワマンにおいてもハイサッシを採用するなど開口部を重視する傾向にあるのです。

一方、長谷工設計・施工のタワマンの大半がそうであるようにここもハイサッシとは言え、ハイサッシの中央付近でガラスが上下に分かれていることで、窓枠が眺望をかなり邪魔してしまっているあたりに勿体なさを感じてしまいますし(当物件は首都高沿いの地と言うことで、東向き中住戸以外に二重サッシが採用されています。そのため、窓枠も二重になり余計に影響があります。室内側のサッシの窓枠が白系の膨張色なのも余計に…)、ダイレクトサッシ部分は両サイドも含め開けることが出来る部分が一切ないのも残念ですね。

首都高沿いのお部屋だと窓を開ける機会は限られているとは思いますが、東京湾側を向いたお部屋であれば窓を開けると結構気持ち良いように思いますし、角住戸ながらリビングの2方向の窓を開けることが出来ない(つまり、掃き出し窓だけしか開けることが出来ないので風通しがイマイチ)というのは正直疑問です。

窓についてひたすら語ってしまいましたが、プラン全体について言うとタワマンの角住戸としては玄関位置が非常に魅力的なプランと言えます。

玄関の正面に洋室ドアがありはするものの、タワマンの角住戸にしては廊下がかなりコンパクトに出来ており、この廊下の長さでトイレや洗面所の入口が玄関からわりと離れた位置にあるのも素晴らしいと思います。

トイレや洗面所の入口がかなり玄関ドアに近い位置にあるプランって実は凄く多いのです。
タワマンの角住戸は共用廊下や隣戸との関係上、玄関周りにやや中途半端なスペースが存在してしまいトイレや洗面所を玄関付近に設けざるを得ないことも少なくないですね。

かなり豊富にダイレクトサッシを設けてしまったがゆえに柱の食い込みはかなり目立っており、グランドミレーニアなどの近年の住不さんのタワマンのように柱・梁を空中に出すことが出来て入れば二次元的にも三次元的にも最高水準のパフォーマンスになったとは思うのですが、そこまで望むのは流石に酷でしょう。

2.35mのサッシ高というだけでも十分過ぎるほどのパフォーマンスと言えますし、窓際の下り天井高も2.3mと言う素晴らしい水準です。

なお、当プランはLDKで約21畳という豊かさがあり、LDを重視した設計としているようなので仕方がないところなのかもしれませんが、浴室が1620でなく1418なのは違和感がありますし、洗面所もこの面積帯のお部屋にしてはかなり狭いのは少々気になる点になります。

坪単価は予定価格で約469万円。階高のあるタワマンとはいえ15階は一般的な15階建マンションの最上階と階数的には同じですし、眺望面が最大限に加味されてしまった水準という印象にはなってしまいますね。

確かに眺望は素晴らしいものがありますし、間取り面での効率性も上々なのでこのご時世として違和感のあるレベルではないのですが、スケールのあるタワマンではなく湾岸エリアのタワマンとしてはランドマーク性に欠けることを考えるともう少し目に優しい水準であって欲しかったという印象にはなりますね。

ちなみに、当物件はその立地や周辺環境から「ファミリー向き」という印象のない方もいらっしゃるかもしれませんが、人気の芝小学校が通学区になっており(子供の足では結構遠いですが…)、そういった意味でのファミリー需要も少なくないものと思われます。
デベロッパー自体もファミリー向けの立地とは思っていなかったようで、3LDKはかなり限られている(50~60㎡台の2LDKが中心)ので、需給の観点からはこの単価でも通用するのかもしれませんね。



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