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ローレルタワールネ浜松町【6階を準エントランスフロアに】8階54㎡7,100万円台(予定)(坪単価約437万円)
2018-05-11

続けて、ローレルタワールネ浜松町(仮称ミナトフロントタワー)。

設計・施工は長谷工ですが、首都圏タワマンですので当然の如く二重床が採用されています。

23階建総戸数227戸の小ぶりなタワマンではあるのですが、前回の記事でも述べたようにそのハンデ(?)を補うべく多くの面で差別化を意識したと思われる仕上がりとなっています。そのメインとなるのが「最大天井高2.7m×ハイサッシ2.35m」なのですが、それと同じぐらい「6階を準エントランスフロア」とした設計も特徴的と言えると思います。

当物件は前回の記事で書いたように2~5階をスマート、6~20階をプレミアム、21~23階をエグゼクティブという構成にしているのですが、7~23階のお部屋にお住まいの方は6階でエレベーターを乗り換える必要があります。

ワテラスタワーレジデンスや住不さんの高級賃貸ラ・トゥールシリーズなどに多く存在するオフィス共存タワマンは高層階にあるレジデンスフロアの最下階にエントランスラウンジなどの共用部やコンシェルジュカウンターが存在しているケースが少なくなく、当物件もそれに準じた形とも言えるのですが、その一方でやはりエレベーターの乗り換えは面倒と考える方が少なくないのも事実で、「オフィスが共存しない」この物件でなぜにこのような造りにする必要があったのかは正直ちょっと謎ですね(オーシャンビューの望めるラウンジを6階に設ければいいだけの話)。

※2~5階のスマートフロアは1階のエレベーターから直で住戸階に向かうことが出来るので乗り換えの必要はありません(メールボックスは全戸分が1階にある)。

なお、6階にはラウンジの他にランドリーコーナー、やコンシェルジュカウンターもあり、そういった場所い行く度に心地よい景色が気軽に眺められるというのは良い点かと思いますが、そもそも住戸から素敵な眺望を望むことの出来る方にとってはエレベーターの乗り換えは面倒でしかないですよね…。

デザイン監修はベイシスデザインで、近鉄不さんのローレルコート西葛西だけでなくザ・パークハウスやイニシアなどの実績もある、近年存在感を高めているデザイナーの1人になります。

前回の記事でも書いたように立地的なものを考慮したのか50~60㎡の2LDKが中心となった物件で、子育てファミリーよりもディンクスを意識した全体的にクールなデザインに仕上がっています。
首都高高架沿いで周辺はけして明るい印象のあるエリアではないので、間接照明などのオレンジ色の光を纏った温かみのあるデザインの方が良かったような気がしなくもないのですが、デザイン自体は悪くないでしょう。

前回のローレルタワールネ浜松町

公式ホームページ
IMG_1884[1]
お部屋は54㎡の2LDK、東向き中住戸です。中層階にはなりますが、ゆりかもめのレールを十分越える高さにあり、オーシャンフロントの開放感のある眺望が享受出来るお部屋になります。

間取りとしては、近年の都心部の2LDKでも54~56㎡が最も多いので正確には54㎡に満たないこの大きさはむしろ小ぶりなものにはなるのですが、住宅ローン控除の適用を受けることが可能な大きさですし、玄関廊下をコンパクトにしたことで居室畳数からは面積以上のゆとりを感じることが出来ますね。

洋室2は3.1畳とかなり小さいものの、55㎡前後の2LDKではLDKで13~14畳となるのが多いところ当プランでは15畳超の大きさを確保しており、先ほどのプラン同様にLD重視の設計となっているようです。

中住戸にもこの物件の最大の売りの1つであるダイレクトパノラマウインドウが施されており、バルコニー側に向かってちょっとしたコーナーサッシになっているので地味な角住戸に匹敵するぐらいの開放感がありますね。
大き目のLDを確保するだけでなく、そこの大きな開口部を合わせることでこれ以上ないぐらいLDにインパクトを持たせることが出来ていると思います。

なお、前回の記事でも申し上げたように当物件は首都高沿いの地であることを理由として東向き中住戸以外には二重サッシがマストになっており、二重になった窓枠がかなり眺望を邪魔してくるのですが(汗)、この東向き中住戸は二重サッシではなく、窓枠も黒縁で締まって見えるのでそういう意味での開放感もありますね。

収納は少々少なめですし、浴室も1418でなく1317ですが、限られた面積を上手に使っている印象のあるプランになります。
「LD重視×眺望重視」、この地に相応しいプランニングと言えるでしょう。

坪単価は予定価格で約437万円。海に背を向けた首都高向きの西向き住戸もあり(高層階の一部のお部屋からは東京タワーを望むことが可能)、そういったお部屋は坪単価約370万円~というお値段設定なので、やはりオーシャンフロント・オーシャンビューなりの価格設定ということになるでしょう。
ベラボーに高いとは言いませんが、前述のように2LDKとしてはかなり面積を絞っている方にはなるのでこのぐらいの階であれば6,000万円台(1,000万円単位の話)であって欲しかったですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン、タイル貼の廊下、とプレミアムでも魅力的なパフォーマンスになっています。
なお、エグゼクティブは廊下が天然石だったり、フローリングが挽板だったり、天板がシーザーストーンだったりとさらに上のものが用いられています。

管理費は401円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに各階ゴミ置場、コンシェルジュサービス、24時間有人管理と総戸数227戸のタワマンながらしっかりとしたものになっているのでやはりかなり高いですね。

総戸数300~400戸規模のタワマンであれば同様のサービスでも350~380円/㎡であった可能性が高く、少々ランニングコストが嵩んでいる印象になります。

前述のように6階を準エントランスフロアとしていることもあり物件全体でエレベーターが6基(自転車置場用含む)もあるので、そのあたりの管理維持コストが影響している部分もあるのかもしれません。

駐車場は全60台でタワー内の機械式駐車場になります。



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