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グランドメゾン上町台ザ・タワー【「柱」と「玄関位置」に注目!】90㎡8,220万円(坪単価301万円)
2018-07-20

グランドメゾン上町台ザ・タワー。

谷町六丁目駅及び谷町四丁目駅徒歩5分の40階建総戸数244戸のマンションです。

タワマンとしては小ぶりなものになりますし、最寄駅まで徒歩5分というポジションも駅近の多いタワマンとしては遠い方という印象になるのですが、上町台地のヒルトップに位置しており、北方向には大阪城公園が一望できるという魅力もあるポジションです。

近年、大阪都心部ではタワマンの供給が非常に盛んであり、50階建前後のものも少なくないので40階建はそこまで目立つものではないのですが、この谷町4丁目駅・6丁目駅界隈ではこの40階建がマンションの中では最も高いものになるわけでそういった意味でも注目出来る物件ですね。
※ちなみに、積水さん(三菱さんとのJV)は、この後36階建のグランドメゾン上町台レジデンスタワーを分譲します。

ここはヒルトップの40階建なので方角にもよりますが、階数以上の高さを感じることの出来ると思います。

公式ホームページ
IMG_1860[1]
お部屋は90㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は28階建のD’グランセ上町台ハイレジデンスが近い距離にありますので、日照・眺望共に望めませんが、南方向は申し分のないポジションです。北の大阪城公園や西の大阪都心ビューなどと比べるとちょっと地味にはなりますが視界抜けは抜群です。

間取りとしては、21~30階に設けられたプランで、20階以下の南東角85㎡よりも一回りおおきな関西圏らしいゆとりあるプランニングがなされてます。
さらに高層階にこのようなプランがあるのであれば首都圏でも珍しいことではありませんが、当物件の31階から上は100㎡超が中心になっており、中層階からこの広さが確保されているあたりを見ても関西圏の物件の中でもわりとゆとりを重視した物件と言う印象になりますね。

なお、当プランには大きく注目すべき点が2点あります。
まず1点目がオフセットされたコーナー柱ですね。

本来であれば南東頂点部に柱があるはずなのですが、北側にズラすことでコーナーサッシを実現しています。方角にもよりますが高層階はさらなる連続コーナーサッシが採用されていますし、コーナーサッシを意識し過ぎた分、LD形状が少々歪なものになってしまっているのは少し気になりますが、タワマンの角住戸らしさを演出出来ているのは良い材料でしょう。
※柱の手前に収納は不要なのではないかと思いますが…(笑)。

そしてもう1点は玄関から廊下にかけての動線部ですね。
多くのタワマンの角住戸の玄関というのはフロア中央部の共用廊下及び隣戸(このプランで言う北側や西側)との関係上、もっと北西に位置しているのが一般的なのですが、当プランはかなり深い位置(南東寄りということ)にあり、その位置が功を奏し廊下を無理・無駄のない設計に出来ているというわけです。

L字型の廊下は一般的ですが、「南東角住戸」において、LはLでも「玄関⇒東⇒南(or玄関⇒南⇒東)」ではなく、「玄関⇒東⇒北」のL字廊下はかなりかなり珍しいものとなります。この玄関位置があってこそですね。

洋室を最低でも5.7畳、また収納をかなり充実させたことが影響しているのか、90㎡超の3LDKながらLDが13.4畳しかないあたりにはバランスの悪さを感じずにはいられないのですが、廊下を短めにしたことで玄関スペースに「億ションクラスのしっかりとした幅」を設けることが出来ているあたりも素敵に感じることの出来るプランですね。
廊下の天井は積水さんの物件らしく折り上げになっています。

坪単価は301万円。D’グランセを越える30階超のお部屋(約100㎡)になると坪単価300万円台後半にまで単価が上昇しますので、タワマンらしい高さからの眺望と日照を望む方にとってはまずまずと感じる水準ではないでしょうか。

前述のようにこの界隈は30階建以上のタワマンは限られており、20階台でもそこそこの希少性はあるでしょう。

なお、近畿圏のマンション市況は、今年上半期では2度も契約率で7割を下回る月があり(それ以前に7割を下回ったのは2016年12月と1年以上も前のことになります)、長い間好調だった反動も出てきているようにも感じますが、それでも首都圏の契約率よりは平均的に高い水準を維持していますし、今後どちらに振れてくるのか興味深い状況ですね。



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