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ザ・レジデンスオブトーキョーKK06【一般的には「大井町」がつく立地だが、ナンバリングゆえに立会川】5階54㎡4,890万円(坪単価302万円)
2018-05-27

ザ・レジデンスオブトーキョーKK06。

鮫洲駅徒歩7分、立会川駅徒歩8分、大井町駅徒歩11分(JR線。東急線及びりんかい線は徒歩12分)の6階建総戸数57戸のマンションです。

先日紹介したザ・レジデンスオブトーキョーC18同様に基本的には環境ステーションのワンルーム投資マンションになります(ワンルームマンション条例の影響で当物件は50㎡台のプランが7戸だけ用意されている)。

C18で申し上げたように環境ステーションのこのシリーズは駅のナンバリングをマンション名に用いており、当物件は立会川駅のKK06が採用されているようです。
最寄駅は鮫洲の方ですが、急行停車駅である立会川のナンバリングを使っているようですね。

当物件のポジションは鮫浜小学校の北側、京急線の高架に隣接したポジションで、大井町駅からは第一京浜を越えねばならないポジションではあるのですが、大井町駅徒歩10分ちょっととなるこのエリアの物件名には「大井町」が名付けられることが少なくなく、一般的な駅名・地名のネーミングだったならば「大井町」になっていたであろう物件になります。

設計はエヌ・エー・エフアーキテクツ、施工はリンクトラストです。
当物件は建築主がリンクトラストだった物件で、リンクトラスト自体は分譲事業は行っていないので、そもそも一棟売り目的で建設された物件ということになりそうです。

環境ステーションさんの物件はそういったケースが大半となるためか、ここも含め同じザ・レジデンストーキョーシリーズであっても外観デザイン等の共通点を見出しづらいのですが、当物件はそのリンクトラストさんが頑張ったためかデザインにも特色があるのは良い材料になります。

南西側に高さのあるダイレクトサッシを採用し、それに加え外壁タイルにも複数色を採用したことで外観はいわゆるワンルーム投資マンションとしては存在感のあるものになっています。

公式ホームページ
IMG_1864[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南西向き中住戸です。南西は低層住宅なので中層階以上なら日照だけでなく視界抜けも得られるポジションですが、北西は前述のように京急線の線路(高架)なので、影響は少なくありません。

間取りとしては、位置的には角住戸のような感じポジションにあるのですが、北西側の線路の影響を考慮し、北西側に開口部が施されていないタイプになります(トイレの北西側あたりは共用階段がある)。

この位置ならばそのような設計になることに違和感はないのですが、LDに開口部を施すことの出来ない専有部形状になっているのは少々配慮に欠ける印象になってしまいますね。

当物件は内廊下設計を採用しているので、共用廊下側に開口部を設けることが出来ないわけですが、そうであればワイドスパンを採用する、もしくは内廊下物件の2LDKで頻繁にみられる洋室1室がリビングイン(行灯部屋)のタイプにすべきだったように思うのです。

洋室1室を行灯部屋とするのであれば現状のスパンでも可能だったと思いますし、なぜにリビングの外側に洋室を設計したのか不思議ですね…。

洋室2の引き戸を開くと約16畳の広々リビングの1LDKとして利用することが可能ですし、前述の外観的な魅力もある高さある開口部は心地よさそうですが、あくまで2LDKと考えると少々のチグハグさを感じずにはいられません。

この専有面積ならば住宅ローン控除の適用を受けることが出来そうですし(きちんと営業マンに確認しましょう)、玄関廊下をコンパクトにした設計なので小ぶりな2LDKながら居室畳数や収納を充実させることが出来ているのは評価出来る点ですが、一方で、洗面所が少々小さかったりLDKが10.2畳と小さめだったり(洋室2室がかなり大きな分LDKが小さい)、と全体として少々珍しいプランニングになっているように思います。

坪単価は302万円。ギリギリながら住宅ローン控除を適用できるであろう面積帯を確保したプランなのでそこも考慮するとこのご時世の大井町駅徒歩圏内という意味では「グロス的にそこそここなれている方」という位置づけにはなるでしょう。

ただ、線路沿いのブランド力に欠ける物件ゆえの単価であるのは間違いないですし、せっかくインパクトのあるサッシを採用したのですから二次元的にももう少し工夫が欲しかったですね。

設備仕様面は、当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たりませんが、食洗機はついています。
ただ、C18には床暖房がありませんでしたが、こちらにはついており(むろん50㎡超のみ)、一般的な50㎡台の分譲マンションと大差ない仕様になっているのは良いですね(「ワンルーム投資マンション内の大きな面積帯のお部屋」は普通の同面積帯の分譲マンションと比べるとグレードが低くなりがち)。

管理費は230円/㎡。ディスポーザーはありませんが内廊下ですし、ワンルーム中心とは言え総戸数57戸というそこそこのスケールが活かされた水準と言えそうです。

駐車場は平置2台になります。



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