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ヴェレーナ横浜三ツ沢【ほぼ第一種低層住居専用地域の「8階建」】76㎡5,298万円(坪単価229万円)
2018-05-10

ヴェレーナ横浜三ツ沢。

三ツ沢上町駅徒歩8分の8階建(建築基準法上は地上7階地下1階建)総戸数96戸のマンションです。

新横浜通りから少し西側に入ったポジションで、駅からの道程はほぼほぼ上り坂で駅との標高差は約15mもありますので、徒歩分数以上の労力が必要なのは間違いありませんが、そのように上っただけのことはある高台ポジションに位置した物件で、第一種低層住居専用地域(敷地の一部は準住居地域)の高台からの抜け感のある眺望が楽しめる物件でもあります。

通常の第一種低層住居専用地域であれば高さ制限一杯に同じような高さで建物が立てられているのが普通なので、視界抜けは得づらいのですが、当物件の敷地は「急傾斜(というか崖のような感じ)の第一種低層住居専用地域」にあり、南西道路の向かいは当物件の敷地よりもさらに低いグラウンドレベルにありますので低層階住戸からも視界抜けを得ることが出来る珍しいケースになります。

敷地北東部の崖上は南西側道路よりも優に10m以上は高く、そこに高さ制限10m(敷地東側は準住居地域なのでさらにもう少し高い)の建物を立てる形になるので、上層階住戸からの視界抜けはかなりのものとなるでしょう。
※敷地南西側に4階建(フロントテラス)、敷地北東側に5階建(ブライトテラス)で建設され、フロント棟の最上階とブライト棟の最下階が同じ高さでつながった計8フロアの物件になります。

敷地の一部が準住居地域ということもありますが、敷地の多くが高さ限度10mの第一種低層住居地域にありながらの8階建というのはなかなか凄いですよね。

公式ホームページ
IMG_1866[1]
お部屋はブライトテラスの76㎡の3LDK、南角住戸です。ブライトの中では下層階にはなるのですが、それでも前述のようにブライトはフロントよりも遥かに高い位置に建設され、南東・南西方向共に日照及び視界抜けが得られるポジションになります。
「抜け」がある分、南東側の新横浜通りの影響がないとは言えませんが、全戸南西向きで構成された物件の中ではこのポジションのお部屋だけが南東からの日照も得ることが出来るわけですし、物件内でも恵まれた条件と言えるのではないでしょうか。

間取りとしては、角住戸らしさのある玄関位置ではありますが、角住戸にしては廊下はこれでもやや短い方だと思いますし、表記上は8階建でも実質的にこの棟自体が5階建ということもあり柱を細く出来ているのも良い材料ですね。

柱の食い込みも多少はありますが、ほぼほぼアウトフレーム化されていますし、柱自体が低層建なりに細く出来ているのでほとんど影響がありません。

なお、間取り面の最大のポイントはやはりLDのコの字サッシでしょう。
大和地所さんはヴェレーナシティ東京イーストガーデンズで柱を食い込ませてでもコーナーサッシを採用するなどノンタワマン物件においてコーナーサッシに拘る数少ないデベロッパーですが、当プランはコーナー部分の柱の食い込みがないですし、前述のように単なる低層物件とは異なり中層階でもかなり開放感のある眺めを享受出来ますので、このコーナーサッシには余計に価値を感じますね。

外廊下物件ながら洋室2が行灯部屋となっているのはかなり異例のことであり、専有部形状や玄関位置を少し工夫すれば避けられたはずなので、その点は少し残念ではあるのですが、洋室3の引き戸を開け放つことで違和感なく広々LDを実現出来るのも良い点ですし、田の字ベースのどこにでもあるような間取りでは満足できない方にとっては魅力あるものとなるでしょう。
こういったエリアの物件はどうしても田の字ベースのものが多くなってしまいますからね。

角住戸としては小ぶりなものとはいえ、洗面所があまりに小さすぎる点は気にはなりますが…。

坪単価は229万円。フロントの低層階(つまり、物件全体の低層階)には坪単価200万円を切るお部屋もありますが、ブライトは視界抜けも良好なのでそれなりの水準にはなりますね。

近年この近辺で分譲された物件としてはクリオ横濱三ツ沢があるぐらいで、あちらは新横浜通りを越えることのない駅徒歩7分で平均坪単価約230万円という水準だったので、こちらは多少利便性が劣ることが反映されたと言えそうです。

クリオは2015年夏の分譲開始だったので、その時期から考えるともっと価格が上がっていたとしてもおかしくないですし、特異な敷地形状を活かした個性ある物件(次の記事でコメントします)に仕上がっていることを考えると検討しやすいお値段と言えるのではないでしょうか。



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