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ベルジュール西国分寺【この立地でも50㎡台の3LDK】1階57㎡3,598万円(坪単価209万円)
2018-05-14

ベルジュール西国分寺。

国分寺駅徒歩7分、国立駅徒歩20分、国分寺駅徒歩26分の6階建総戸数22戸のマンションです。

1年ちょっと前に開通した新府中街道沿いの物件で、当物件の敷地自体は第一種住居地域ですが、その新府中街道に背を向けた東向き住戸(全戸)の先は第一種低層住居専用地域が広がった開放感の高いポジションになります。

新府中街道は現在さらに北方向に延伸中ですし、将来的にはかなり交通量が増すことが予想されますが、そちらに背を向けた住戸からの影響は限定的です。また、用途地域の変更により街道沿いにお店が増えることで買物利便性も格段に良くなる可能性が高いでしょう。

新府中街道の幅の広い歩道沿いに植栽が整備されるのも魅力ですね。

設計はクレオ、施工は寄居建設です。寄居建設はあまり出てこないのですが、一応当ブログではサンウッド東京茅場町パークフロントの実績がありますね。

デザイン面は小規模物件ながらエントランス周りをシックな装い、さらに東面バルコニー周りにスクエアラインを施すなどなかなか繊細なものになっている印象です。

現状は周りに高い建物がないエリアで東側も西側も周囲から良く見える建物なので、両面共に手を抜くわけにはいかなかったということも言えますが、理由はどうあれ評価出来る点ではありますね。

公式ホームページ
IMG_1867[1]
IMG_1868[1]
お部屋は57㎡の3LDK、東向き中住戸専用庭付になります。東側は細い道ですが接道していますし、その先は前述のように第一種低層住居専用地域になりますので、圧迫感はありません。

当物件は全戸東向きですので、南方向からの日照を得ることが出来るのは基本的に南東角住戸だけになるのですが、こういった1階の専用庭付のプランは専用庭にちょっと出るだけで南方向からの日照を得ることが出来るので南向きに近い魅力があるでしょう。

ただ、間取りとしては、狭小中の狭小プランということになりますね。
物件自体が56~63㎡という小ぶりなものになっているのですが、当プランはその中でも最も小さなもので、西国分寺駅徒歩7分という立地でもここまでやらねば採算の取れる「単価」でプロジェクトを成功に導くことが出来ないのか…と考えると少々ゾッとしますね。

テラスと専用庭を合わせると30㎡近い広さがありますし、テラス・専用庭に向かってしっかりとした幅のある開口部も施されているので、空間的な広がりという意味では一般的なバルコニーの70㎡未満の3LDKよりもむしろ高いような気はしますが、そういった点を考慮しても少々面積を絞り過ぎなのかなと。

LDだけで8畳程度はありそうですし、洋室の大きさや収納は特に違和感がありませんので、専有面積からするとかなり頑張っている印象にはなるのですが、この界隈でファミリータイプとして売るのであればせめて60㎡はあって欲しかったかなという思いはありますね。

使い勝手がどうあれやはり数字から受けるイメージからは逃げられませんし…。

坪単価は209万円。物件の平均的なところで言うと、府中街道沿い駅徒歩9分のアビダス西国分寺よりもひと回り高いようです。
当住戸は1階住戸ということで物件平均よりも1割程度安い水準ですので、前述のような専用庭周りの魅力を考えるとまずまずではあるのでしょうが、面積をひと回り大きくして単価をもう少し安くして欲しかった(つまりは、60㎡でこのぐらいのグロス)という思いはやはりありますよね。

設備仕様面は、少戸数なので当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様がないのもごくごく自然なことではあるのですが、小ぶりな面積帯とは言えファミリータイプ中心の分譲マンションであるにもかかわらず食洗機や床暖房さえもないのは残念ですね。
面積を絞っているのでグロスは控えめとは言え、けしてお安い単価帯ではありませんので標準装備して欲しかったですね。

管理費は200円/㎡。むろん外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数22戸の小規模物件であることを考えるとリーズナブルな印象になります。管理形態も「巡回」でなく「通勤」です。

駐車場は全6台でうち2台が平置、残りの4台が機械式になります。



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