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シティハウス品川サウス【最大67㎡の18階建】67㎡6,890万円(坪単価340万円)
2018-06-04

シティハウス品川サウス。

新馬場駅徒歩7分、天王洲アイル駅徒歩8分、品川駅徒歩17分の18階建総戸数66戸のマンションです。

新馬場駅と天王洲アイル駅の中間付近、山手通り沿いに位置する物件になります。
品川駅まではかなり距離があり、港南口からだと改札(新幹線除く)までかなり距離があるので、むしろ高輪口に向かった方が良さそうとさえ思えるポジションですね。

敷地面積は約850㎡とけして大きくはないのですが、周辺の物件よりも高い18階建としたことでそこそこ存在感のある物件になりそうです。

最近の住不さんはシティテラス東京三ノ輪でここと同じ18階建、シティハウス東京八重洲通りで16階建と、一般的な15階建よりもちょっとだけ高さを出すことで地味に差別化を図っている節がありますね。

公式ホームページ
IMG_1869[1]
お部屋は67㎡の3LDK、南角住戸です。南方向は目黒川付近まで高い建物がなく、この上層階住戸からの眺めはかなりのものですね。低層階でも日照、中層階以上であれば視界抜けの得られる好ポジションです。

間取りとしては、条件の良い南角というポジションであるにもかかわらず67㎡という小ぶりなものになっています(東角も反転タイプの同じ67㎡ですし、物件内ではこのプランが最も大きなものになります)。

「出来るだけ単価を上げたい」というデベ都合の設計であるのは言うまでもなく、中小デベではないのですからせめて70㎡を確保することは出来なかったのか…という思いはありますが、住不さんは天王洲アイルで品川イーストシティタワーを絶賛分譲中でそことの兼ね合いを考えても面積の嵩み(つまりはグロス価格の嵩み)を抑えたいという思いは強いでしょう。
※この物件の完成は2019年12月(入居は2020年5月で、タワマンでもないのに遠すぎ…)ということでこの規模の物件としてはかなり前倒しでの分譲になっています。そのため、この物件の価格自体が品川イーストシティタワーを割安に見せるための施策なのではないかと勘ぐってしまう部分もあります…。

そんな狭小感の強い3LDKなのですが、角住戸ながら玄関廊下を一直線とした田の字ベースのプランニングになっているので効率性は高いですね。

柱もほぼアウトフレーム化されていますし、柱の食い込みのある70㎡と大差ない有効面積にはなってくるでしょう。

方立ての小さい洋室3の引き戸も良いですし、収納もかなり充実していますね。

なお、洗面所がリビングインであることに驚きは微塵もありませんが、入口が結構リビング寄り(もっとキッチンに近い位置ならばリビングからはあまり目立たないが、この位置だと結構目立つ)にあるのは少し気になる材料ですね。

また、18階建と場合によってはタワーと名付けられるぐらいの階建がありますが、タワマンではマストの乾式壁でなく湿式壁と出来ている点は評価出来る点になるでしょう。

当物件は2~18階まで同じプラン構成(一部機械式駐車場あり)、かつ、戸境壁が一直線という単調な設計ゆえに湿式壁に出来ていると思われます。

坪単価は340万円。品川イーストシティタワーの高層階3LDK(中住戸)にはこのお部屋と同じぐらいの単価のものがありますので、前述のような「勘繰り」が生じてしまうわけですが、天王洲アイル駅にはイーストシティタワーの方が近いとは言え、あちらの方が僻地感があるのは確かですし、品川駅までの距離を考慮している部分もあるのかもしれませんね。
※品川イーストシティタワーは立地的がかなり特殊ゆえに、価格の評価・物件自体の評価が非常に難しいですね。

この界隈は近い条件の近年の分譲事例がないのですが、2015年に分譲された新馬場駅徒歩4分、大崎駅徒歩13分のプレミスト北品川なんかは山手通り沿い、距離はあるが山手線を利用できるなどといった点からするとわりと似ているのではないでしょうか。
プレミスト北品川は平均坪単価約315万円という水準だったので、1割未満の価格上昇率に留まっており、そういった観点からは住不さんの物件にしてはこなれている方という印象ですね。



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