プレシス本駒込【ついに20㎡台中心に…】11階56㎡6,480万円(坪単価380万円)

プレシス本駒込。

本駒込駅徒歩2分、白山駅徒歩3分の13階建総戸数35戸(非分譲住戸6戸含む)のマンションです。

本駒込駅前、本郷通りと旧白山通りの間に誕生する物件です。2015年に本駒込駅徒歩1分(というか駅入口は物件から3m)の地にオープンレジデンシア文京本駒込が分譲されておりそこまでのインパクトこそありませんが、白山駅も徒歩3分で使えるポジションで2駅2路線が徒歩3分圏内で使えるというのはコンパクトマンションとしてはかなり強みになりそうです。

当物件の少し西側ではパークリュクス本駒込ステーションプレミアもまもなく分譲開始でこの物件の強力なライバルとなること必至な状況ではあるのですが、コンパクトマンション自体そんなに多いエリアではありませんので、この交通至便なポジションであればニーズは少なくないでしょう。

さて、先ほどからコンパクトコンパクト言っているのでお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、当物件はプレシスシリーズとしては珍しい20㎡中心(総戸数35戸の約3分の2が20㎡台の1Kプラン)の物件になります。

狭小3LDKなどで知られる(?)プレシスシリーズですので40~60㎡台は以前から幅広いエリアで見られていましたし、最近は都心部のプレシス文京江戸川橋プレシス都立大学などで30㎡台のプランが目立っていたのですが、20㎡台と30㎡台との間には「大きな壁」があると認識していて、この物件の20㎡台中心のプランニングは「ついに一建設さんもこのカードを切らなければいけなくなってしまったか…」というのが正直な感想になりますね。

プレシス文京江戸川橋の記事でも書いたように、ここ数年は大手・中小問わず狭小化が進み、それ以前からコンパクトな3LDKを少なからず売りにしていた一建設さんにとっては芳しくない市場環境が続いたように思います。

当物件のポジションは静かな環境とは言えませんし、前述の通りの交通至便なポジションなので、こういったワンルーム(1K)中心の物件が分譲されること自体は何ら不思議なことではなく、むしろそれが適しているとさえ感じる部分はあるのですが、30~50㎡台中心であってもそれは変わらないわけで、30~50㎡台中心ではなく20㎡台中心になってしまうあたりが現在の市場環境を如実に表してると思いますね。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の1LDK+S、南東角住戸です。当物件のポジションは明確には角地ではないのですが、ほぼほぼ南東角地のようなポジションになっており、この上層階住戸は向丘二丁目の交差点に面しているような形になります。南方向には13階建のコスモ文京向丘、南東方向には15階建のアトラスヒルズ文京白山がありますので視界的に恵まれているとは言えませんが、角地ゆえにそこそこの距離は確保されており、上層階なので日照も申し分ありません。

間取りとしては、非分譲住戸を除くと最も大きなもので、8~12階は全て50㎡台で構成されています(最上階13階は非分譲)。
※文京区のワンルームマンション規制条例を回避するためにはこのぐらいの数の「40㎡以上のプラン」が必要になります。

お隣の南西角住戸は約51㎡とこちらよりも小さく住宅ローン控除が適用出来ないのですが、こちらはわりと大き目の面積が確保されていて良いですね。
ただ、1フロア2戸で「51+56㎡」とするよりは「53~54㎡×2戸」としていずれのプランでも住宅ローン控除を適用できるようにした方がデベロッパー的(販売上)にも検討者的にも魅力があったように思ったりはしますが…。

なお、玄関周りのプライバシー面には難がありますが、玄関廊下を一直線にしているので有効面積は大き目で、居室畳数も近年の都心部の2LDK(実質)にしては大きき方と言えるでしょう。
LDKは一般的な大きさですが、洋室2室がいずれも6畳というのはこの面積帯の2LDKとしてはかなり珍しいものになります。

建築基準法の居室要件(サービスルームとならない)においては、居室の床面積に比して基準以上の大きさの開口部が求められますので、このサービスルームは部屋の大きさ自体をもう少し小さくすれば2LDKになったような気がしますが…。

坪単価は380万円。20㎡台の1Kタイプは低層階でもこのぐらいの単価ですので、グロス価格の嵩みを考慮し流石に少しは単価を抑えているようですが、都心部ではいわゆるワンルームマンションが400~500万円台になるのは何ら珍しいことではなく、それと比べること自体がナンセンスな気がしますし、上層階とは言っても視界が良いわけではありませんのでもう少し抑えて欲しかった印象はありますね。

2015年夏のオープンレジデンシア文京本駒込は上層階でも1割程度安い水準だったので、そこからさらに高騰した水準ということになります。

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