プレシス本駒込【柱の食い込みがなくトイレ手洗いカウンターもついたワンルーム】5階25㎡3,040万円(坪単価395万円)

続けて、プレシス本駒込。

設計は西尾建築設計、施工は菊池建設です。

プレシスシリーズは、ファミリータイプ中心のグロス価格がそれなりの物件であってもデザイン面にそこまで力を入れることはありませんし(先日紹介したプレシス高津は立地が影響してかかなり異例のものという印象でしたが…)、まして当物件は20㎡台が約3分の2を占めるいわゆるワンルームマンションなのでそこに期待するのは酷でもあるのですが、逆に言うと普段が普段なだけにワンルーム中心だから手を抜いているという印象はないですね。

間接照明を多用したエントランスは価格帯を多少なりとも意識したものと言えますし、外観カラーもシックなトーンで悪くありません。

ライバル物件となるであろう近隣のパークリュクス本駒込ステーションプレミアはパークリュクスシリーズの中でもかなり凝ったデザインを採用しているのでそこと比べるとどうしても見劣りしてしまう部分はありますが…。

前回のプレシス本駒込

公式ホームページ
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お部屋は25㎡の1K、南向き中住戸です。道路の向かいにはコスモ文京向丘などの背の高いマンションが立ち並んでいるので、中層階以下は少々圧迫感がありますし、冬場の日照も期待出来なそうです。

ただ、こういったいわゆるワンルームタイプとしてはかなり優秀なものになりますね。
西隣の住戸側に食い込んだ柱をご覧いただくとお分かりのように当物件自体はバルコニー側の柱さえもアウトフレーム化されていないいわゆる「ワンルームマンションクオリティ」ではあるのですが、当プランは隣戸側に柱が食い込んでいるおかげで柱の影響がなく(当然、梁の影響はあります)、一般的な25㎡という数字以上のゆとりが確実にあります。

「ワンルームマンション」というのは基本的に柱が食い込んでいるもので、階建などにもよりますが(基本的に高さのある建物ほど柱を太くする必要がある)、柱1本を0.8m×0.8mとすると1本あたり約0.64㎡ぐらいはありますので2本食い込めば1㎡以上、つまり、専有面積の4~5%程度の影響があるということになります。

このような立地の物件ともなると坪単価の4~5%は15~20万円とかにもなるわけで、柱が食い込んでいるかいないかで坪単価から受ける印象も大きく異なってくるでしょう。

一般的なワンルームプランは玄関の片側に柱が食い込んでいる影響で、玄関の片側にしか収納がないことが多いのですが、当プランは柱の食い込みを排除したことで玄関の両側に収納が施された珍しいタイプになります。

洋室の収納はやたら小さいですが…(汗)。

坪単価は395万円。他のワンルームプランよりも少し単価が高めの設定になっています。柱の食い込みがないからなのかね…。
柱のアウトフレームが今ほど知られていなかった一昔前ならそこまで考慮されていなかったようにも思いますが…。

設備仕様面は、食洗機、水回りの天然石天板仕様、床暖房などは50㎡以上のプランのみで、20㎡台のワンルームプランはいわゆるワンルーム投資マンションと同様の最低限なのかと思いきや…トイレに手洗いカウンターがついている!

このようなタイプでトイレ手洗いカウンターがついているのは凄く凄く異例のことでこれまでファミリータイプを主戦場としてきたプレシスの20㎡台だからこそ生まれたものと言えるでしょうか。

管理費は457円/㎡。総戸数36戸の小規模物件ではありますが、約3分の1は50㎡超なのでそこまで小さいわけではないですし、ディスポーザーなしの外廊下でのこの水準は少々高いですね。
パークリュクスもかなり高額でしょうから、そこを頑張れば強みになったと思うのですが…。

駐車場は平置1台で来客用になるとのことです。

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