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ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク【小学校も目の前のパークサイド】3階71㎡4,298万円(坪単価201万円)
2018-05-13

ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク。

矢向駅及び尻手駅徒歩12分の7階建総戸数116戸のマンションです。

数は限られていますが、ラ・フォルムは佐藤秀のマンションブランドで、ラ・フォルム目黒原町同様に販売代理にゴクレさんを起用した物件になります。

佐藤秀は、施工(ゼネコン)としてはブリリア高輪ザ・コート~ハウス~レフィールの高額三部作に携わっていますし、グランドメゾン西原三丁目アトラス日暮里マスターコートなどを初めとした複数デベでの実績が豊富ですが、デベロッパーとしての実績は少ないです。

当物件のポジションはファインシティ横浜江ヶ崎ルネの近くの同じ江ヶ崎町内で、最寄駅までは徒歩10分を越えてしまいますし、どちらの駅からも横須賀線を越える必要があるので利便性が高いとは言えないのですが、12分はファインシティの駅徒歩14~15分よりも大分印象が良くなりますし、新鶴見公園のパークサイドというポジションも注目点の1つですね。

なお、当物件で面白いと思うのは、矢向駅徒歩8分(及び新川崎駅徒歩19分)で絶賛分譲中のクレストプライムレジデンスのデベロッパーであるゴクレさんが販売代理として起用されていることですね。

その約2,500戸が予定されているクレストプライムレジデンス以外にもクレストグランディオ横浜(総戸数552戸)、ザ・ミレナリータワーズ(総戸数756戸)、クレストシティアクアグランデ(総戸数493戸)など、ゴクレさんの実績が非常に豊富なエリアですので、ゴクレ物件の実績のある佐藤秀×ゴクレの組み合わせはごくごく自然なことではあるのですが、クレストプライムレジデンスの販売が超長期化するのが避けられない状況の中、他社の販売代理をするというのはなかなか興味深いですね(笑)。

ただ、当然ながらゴクレさんには仲介による収入が入ってきますし、当物件自体のモデルルームはなく、クレストプライムレジデンスのマンションパビリオンをモデルルームとして使うことで追加コストもほとんどかける必要がない、さらにはモデルルーム自体のお客さんが増え活気が出るなどといった様々な面でのプラスが期待できるので、むしろ濡れ手に粟な感じなのかもしれません。

なお、当物件は、パークサイドであることに加え、通学区の新鶴見小学校が目の前という点も大きなポイントになりますね。子育てファミリーにとってはやっぱり安心ですし、それだけでもかなり魅力的な材料でしょう。

公式ホームページ
IMG_1878[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、北西角住戸です。いわゆる緑豊かな新鶴見公園のメインとなる部分は当物件の東側なので、「いわゆるパークビュー」な感じのポジションではないのですが(洋室1のバルコニーからはパークビュー)、北側も一応は新鶴見公園になりますし、西側道路の向かいは江ヶ崎子供の遊び場があるので、低層階でも視界抜けが得られるなかなかのポジションですね。

日照は西日が中心にはなりますが、メインバルコニーは正確には「西南西」なので日照時間は結構長いでしょう。
当物件は南北に長い敷地形状なのでいわゆる南向きは1フロア1戸しかありませんし、7階建の板状マンションで角住戸率も低くなっているので、物件内では条件の良い方のお部屋ということにはなってくるでしょう。

間取りとしては、角住戸ということでギリギリながら70㎡に乗せてはいるのですが、立地的なものを考えるとかなり小ぶりですね。
ただ、それでも当物件では最も大きなものになっており、中住戸は約60㎡or約65㎡と言ったかなり極端なプランニングを採用した物件なのでこれでもゆとりがある方ということにはなります。

プラン的には角住戸とは言え、基本的に田の字の縦長リビングタイプなのでコメントすべきほどの点は少ないのですが、共用廊下側の柱の食い込みはやはり残念に感じますし、共用廊下の造りには疑問に感じる部分もありますね。

玄関に門扉付のポーチがあるのは良いのですが、わざわざ洋室1の共用廊下側をポーチと区切る形でバルコニーとした少々珍しいタイプになります。

門扉付のポーチとなっているのであれば洋室1側をあえて区切る必要はなかったように思いますし、バルコニーを施したいのであればしっかりとした独立タイプのものにして欲しかった気がするのです。東側はパークビューですので、純然たる独立型のバルコニー、もしくは、ダイレクトサッシにするなどしても面白かったかもしれませんね。

なお、専有面積に占める居室畳数割合は73.9%((12.1畳+3.4畳+6.7畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.58㎡)と角住戸としてはもちろんのこと、一般的な田の字中住戸と比べても高い水準となっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

LDの入口付近のデッドスペースは少々大き目ではありますが、収納も違和感のない水準と出来ていますし、有効面積は上々でしょう。

なお、リビングインの洗面所の入口はもう少しリビングから目立たない位置に出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は201万円。当物件の最大の売りはやはり新鶴見公園のパークビューのようで東向きのお部屋に比べると気持ち安い設定になっています。
ただ、当角住戸も公園隣接であることに違いはありませんし、東向き中住戸に比べると日照的な魅力もありますので、物件内ではまずまずの水準ではないでしょうか。

ここよりもかなりスケールがあり、共用施設面での魅力も豊富だった2016年秋分譲のファインシティが平均坪単価170万円ちょっとだったので、それと比べると値上がり感があるのは確かですが、最寄駅まで徒歩12分と14分では前述のように結構印象が違いますし、違和感のある水準ではないですね。
まぁ、前述のように全体的にかなり面積を絞っているからこそ通用する単価なのは間違いなく、平均専有面積で70㎡を越えていたファインシティのようなプラン構成だったらこの単価では成立しなかったと思いますが…。



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