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ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク【対照的な印象の共用部と専有部】1階61㎡3,648万円(坪単価199万円)
2018-05-13

続けて、ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク。

設計・施工はデベロッパーでもある佐藤秀です。
前回の記事で書いたように佐藤秀はゼネコンとしては高額物件も含め非常に実績が豊富ですし、計画戸数約2500戸のクレストプライムレジデンスと比べられる物件(販売代理にゴクレを起用しモデルルームも同じ場所)ということも考慮したのか総戸数116戸の物件としては共用部もかなり豪華な造りになっている印象があります。

植栽豊かなエントランスアプローチ、2層吹抜のエントランスラウンジからはセンスの良さも感じますし、住戸面積をかなり絞っているとはいえグロスが3,000~4,000万円台の物件としては上々と言えるグレード感のある物件です。

なお、共用施設としてはキッズルーム&ママズラウンジが用意されています。総戸数116戸程度だと共用施設がない物件もありますが、立地に適したほどよい共用施設で好感が持てますね。

前回のラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク

公式ホームページ
IMG_1879[1]
お部屋は60㎡超の3LDK、東向き中住戸です。東は新鶴見公園となるテラス・専用庭付の1階住戸で、専用庭の先には大きな公園が~と言いたいところですが、その手前に当物件の駐輪場があるのでそういった感じにはなっていません。

目の前が公園だとプライバシー面や防犯上の問題もあるので、おかしくはありませんし、視界抜けがない分、公園の先の横須賀線の影響もなさそうです(そもそも視界抜けのあるお部屋でも距離はかなり離れているので影響は大きくはないでしょう)。

ちなみに、当物件は敷地南側のこのプランのある棟が新鶴見公園側向きとなる全戸東向きで、敷地北側の棟が江ヶ崎子供の遊び場向き(道路向きとも言う)となる西向きになっています。つまり、どちら側にも公園があることからラウンドパークという物件名になっていると思われます。

なお、間取りとしては、3LDKとしてはかなり小ぶりなものになります。近年は都心部では50㎡台の3LDKなんかもありますし、ギリギリでも60㎡台に乗せている点は救いですが、立地的なものを考えると少々絞り過ぎな印象があるのは確かですね。

一般的な田の字プランなので廊下は長くはありませんが、共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますので特に効率的なプランではありませんし、収納も少なめですね。
面積を絞ったタイプの3LDKは柱を完全アウトフレーム化することで有効面積を高めていることも珍しくありませんのでそういった観点からは少々の物足りなさがあるでしょう。

ただ、収納をギリギリまで減らしたことで居室畳数はLD10畳など違和感のない畳数を確保することが出来ていますし、洗面浴室にも60㎡っぽさを感じないわりとしっかりとした広さを確保しているのは評価出来る点だと思います。

坪単価は199万円。東向きとは言え前述のようにいわゆるパークビュー住戸にはなりませんのでわりと立派な水準という印象になりますね。
前回の記事で書いたように70㎡とかだったらこの単価での販売はかなり難しくかったはずです。

ただ、専用庭に出れば南方向からの日照を得ることが出来る、階下を気にせず小さな子供を遊ばせることが出来る、という2つの大きなメリットがあり、小学校が目の前というポジションの物件にマッチしたプランと感じるのは1つの強みとなるでしょう。

設備仕様面は、総戸数116戸ながらディスポーザーがないのは残念ですし、ファインシティになかったのでこちらも無くしやすかったのか床暖房やスロップシンクがないのはもっと残念ですね。

共用部は前述のようになかなか立派ですが、専有部はコスト削減感がかなり強いです。食洗機はついていますが、トイレ手洗いカウンターはなく全体的にも少々寂しいものになっていますね。
ただ、エアコンはむろん壁掛けではありますがリビングに1台ついています(最近はエアコンが1台もついていない物件が増えましたが床暖房がないことに配慮した結果でしょうか)。

管理費は142円/㎡。総戸数116戸というそこそこのスケールがありながらディスポーザーをなくしているためリーズナブルな水準に出来ているようです。

駐車場は全47台で平置になります。



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