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オープンレジデンシア千駄木ヒルズ【団子坂上の千駄木駅徒歩4分】3階73㎡9,188万円(坪単価417万円)
2018-05-14

オープンレジデンシア千駄木ヒルズ。

千駄木駅徒歩4分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建)総戸数28戸(事業協力者住戸7戸含む)のマンションです。

千駄木駅徒歩5分圏内は非常にマンション供給が限られているエリアで、供給されたとしても大半が不忍通り沿いとなる中、当物件は団子坂上の交差点から北側に入った落ち着きある住宅街にあり、非常珍しく、かつ、良好なポジションに位置していると言えます。

駅からの道程は団子坂を上ることになり、駅付近との標高差は13~14mはあるので、普通の駅徒歩4分とは少々異なりますが、千駄木界隈でマンションをお探しの方にとってはそれを補って余りある魅力を感じるであろうポジションですね。
※どうしても平坦な道程をご希望であれば少々距離がありますが本駒込駅を使うことが可能です。

ちなみに、目の前の道路は「くらしのみち」というそうで、車の流入を制限したり速度低減を図るなどすることで、歩行者や自転車を優先する安全で快適な道として全国的に指定されているものとのことです。

高い建物は建てられないエリアなので総戸数28戸というスケールにはなりますが、立地を考慮したのか70㎡超のお部屋もまずまずありますし、敷地面積は700㎡超ということでオプレジシリーズとしてはむしろちょっと大きいぐらいの物件になります。

設計はG2設計とIAO竹田設計、施工は丸彦渡辺建設です。

G2設計とIAO竹田設計がどういった分担をしているのかは分かりかねますが、著名な設計会社を使うことは少ないオプレジがIAO竹田設計を起用するのはオープンレジデンシア目白台ヒルトップや現在分譲中の超高額物件オープンレジデンシア広尾ザ・ハウスぐらいですし、そもそも当物件は設計・デザイン共に明らか通常のオプレジとは異なるものに仕上げています。

設計面においては柱がかなりアウトフレームされていますし、デザイン面においてはバルコニーの軒裏を木目調にしているのがとっても素晴らしいですね。

フロア中央部に共用廊下が施されていながらも内廊下と出来ていないのはちょっと残念な点なのですが(各戸のスパンをご覧いただければお分かりのように内廊下にしてしまうと中住戸に十分な開口部が確保出来ないので仕方ないでしょう)、間接照明やボーダータイルを用いたエントランスホールも価格帯を意識してのものでしょう。

ただ、駐車場がないのは非常に残念ですね。
オプレジはオープンレジデンシア青山ザ・ハウスオープンレジデンシア神楽坂若宮町ヒルズなど駐車場があってしかるべき立地・価格帯の物件でも駐車場ゼロ戦略を採用しているので、面食らいはしないのですが、ここの立地も駐車場はあってしかるべきかと…。

公式ホームページ
IMG_1874[1]
お部屋は73㎡の3LDK、北西角住戸です。北側は特別養護老人ホームのべランドと至近距離でお見合いになりますが、西側半分は建物と建物の間に緑が望めるまずまずのポジションになります。

建築基準法上は2階になるお部屋ということで囲まれ感があるのは否定出来ませんし、日照もほとんど得られませんが、物件内では大きな70㎡超のプランになりますし事業協力者住戸を除くとこのプランの中ではこのお部屋が最も上層階にあたるということで物件内ではけして条件の悪いお部屋ではありません。

また、間取り面でも注目出来るものとなります。プランによっては柱の食い込みが目立つものもあるのですが、オプレジシリーズはバルコニー側の柱が食い込むのが当たり前と言っても過言ではありませんので、普通に柱がアウトフレーム化されているだけで他のオプレジとは明らかに位置づけの異なる物件、高級感を意識した物件ということが言えるのです。

オープンレジデンシア中野平和の森公園のように中にはアウトフレームに力を入れた物件もありますが、超高額のオープンレジデンシア広尾ザ・ハウスですらアウトフレーム化していないぐらいですし、プランによっては完全アウトフレームもあるオプレジシリーズとしては設計面に力の入った物件になりますね。

LDKはかなり細長いですし、リビングインの洋室2室の引き戸はどちらも中途半端にしか開けることの出来ないもので、少なからず勿体ない印象にはなってしまうのですが、スパンが短いながらもスパン目一杯に開口部を施したLDは非常に好感が持てますし、L字形の大きなキッチンもこの価格帯の物件に相応しい魅力的なものです。

こういった奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランは廊下が長くなりがちなのですが、このプランはLDKを玄関に近づけたことで廊下を短めに出来ています位、少々難しい専有部形状であるわりには上手に纏めることが出来ているように思います。

坪単価は417万円。前述の通りかなり貴重な立地に誕生する物件ですし、オプレジとしては設計・デザイン面でもかなり頑張っている物件になりますのでこのような価格帯になることに驚きはないでしょう。

同様に貴重なポジションの近隣物件ブリリアウェリス千駄木はマンション価格が安かった2010年の分譲ながら平均坪単価約310万円という水準で、相場を勘案するとそこからの約3割の上昇幅に違和感はありません。
この価格帯ならば内廊下を実現出来るような贅沢なフロアプランを目指して欲しかったとは思う部分もありますが…。

設備仕様面は、この価格帯ならば小規模であってもディスポーザーがあってもおかしくはないのですが(大手デベだったらあったでしょう)、オプレジなので驚きはありませんね。

それ以外は、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、タイル貼の廊下・洗面室・トイレ床などそれなりのものになっています。

管理費は294円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高い水準ですが、総戸数28戸というスケールを考えれば仕方のないところでしょうか。



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