プレミスト有明ガーデンズ【タワマン街のノンタワマンなりに】8階82㎡8,038万円(坪単価323万円)

プレミスト有明ガーデンズ。

有明テニスの森駅徒歩2分、国際展示場駅徒歩10分の15階建総戸数258戸のマンションです。

オリゾンマーレの北西隣接地、2020年に開通予定の環状2号線から少し内に入ったポジションの物件です。ここからだと昨日開場した豊洲市場も近いですね。

いわゆるワンルーム投資マンションであるプレールドゥーク有明を除くと分譲マンションとしては有明で初めての「ノンタワマン」になります。

年初の2018年ちょっと気になるマンションの記事内でも言及したように当物件の最大のポイントはやはり「このエリアでは非常に珍しいノンタワマン」という点であり、「その違い」をどのように活かすことが出来ているか(別の言い方をすればそのハンデをどのようにカバー出来ているか)ということが焦点になります。

敷地面積は6,200㎡超とタワマンを建てることを考えても十分な大きさがありますし、「この列(北西側の東京湾から高さ誘導があったはず)」はブリリアマーレ有明などのように頑張れば33階建(約100m)ぐらいが可能になるはずなので、「あえての15階建」という表現が適切で、先日紹介したばかりの「あえてのオーバル形状」を採用したプラウドシティ東雲キャナルマークス同様に当物件もそのランドプランに最も注目したい物件になりますね。

そんな背景のある当物件ではあるのですが、ランドプラン上の最大のポイントは、やはり2つのプライベートガーデンとそれをつなぐ共用施設ということになるでしょう。

こちらは容積率300%ですのでプラウドシティ(200%)の脅威の75%という空地率には遠く及びませんが(同じ階建なので、基本的に容積率が高いほど空地率は低くなります)、タワマンのような高さを出せていないながらも空地率は約61%と上々の水準ですし、プライベートガーデンを中心とした35%超の緑被率を達成した緑豊かなランドプランはプラウドシティと比べても見劣りしません。

プラウドシティは建物に囲まれたオーバルガーデンにしたことである意味「自然にプライベートガーデンを実現」していましたが、当物件のリラックスガーデンの方は建物に囲まれておらず、エントランスアプローチ等で工夫することで敷地外部から閉ざしています(外部からの侵入を防いでいる)。

話は変わりますが、「このエリアに住みたかったけどタワマンは好みじゃなく(将来の修繕やタワマンカースト(?)などが気になりタワマンは低層階でもNG)、こういった物件を待っていた」という方はどのぐらいいらっしゃるものなのでしょうね???

当物件はシティタワーズ東京ベイなどにより需要がかなり奪われた後の分譲で、当初はかなり強気な予定価格だったことから当初予定されていた梅雨時の分譲予定が伸びに伸びてこのタイミングになってしまったので、どうなることかと思いましたが、第1期は100戸ということでとりあえず恰好はついたようです(むろんどのぐらいの契約率になるかが重要ですが…)。

そんなこんなで似た要素を持ったプラウドシティの分譲開始も近づいていますし、完売までの道程は楽ではなさそうですが、プラウドシティ同様にタワマン街のノンタワマンなりの工夫が盛り込まれた物件であることは確かですね。

公式ホームページ
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お部屋は東棟の82㎡の4LDK、北角住戸です。この上層階住戸からは近隣建物の影響は少なく、特に北西方向は五輪に向けて完成予定の体操競技場の駐車場となることが決定しており、体操競技場は五輪後も10年程度は活用することが予定されているようなので、少なくとも当分の間は開放感のある眺めを堪能できそうなポジションになります。

この面積帯ながら日照がほとんど得られないのは気になる材料ですが、このエリアでは最も人気のある東京タワーなどの都心方向の夜景が望める物件内でも貴重なポジションですね。

間取りとしては、西棟の北西角住戸に次ぐ大きさで、南東側の多くがオリゾンマーレに塞がれていることを強く考慮したプランニングになっていると思います。

ただ、タワマンであれば最も眺望の優れたポジションに面積の大きな部屋をプランニングするのが王道であるのに対して、前述のように当物件はノンタワマンで「それとはちょっと違ったものを望む層」にアピールしなければならない物件だとも思っているのでそういう意味では若干意外な印象のあるプランニングではあるでしょうね。

当プランは見ての通り北と西に2つのコーナーサッシを用意しており、洋室1側からはレインボーブリッジも望める贅沢なポジションになりますので、少なくともこのプランに限って言えば眺望ニーズを強く強く意識したタワマンライクなプランということになってくるでしょう。

当物件は15階建で約45Mという高さしかなく、階建だけでなく多くのタワマンのように「階高」も出せていないため、室内の梁(下り天井)はかなり目立ちますし、リビングの歪な形(プラウドタワー川口の南東角住戸よりは遥かにマシですが…)も気になる要素ですが、「ノンタワマンなりに頑張っている(LDの柱はわざわざオフセットしてコーナーサッシを設計しています)」とも言えなくはないでしょう。

日照も朝夕は得られるので合わせると日照時間はそこそこになりそうです。

なお、玄関はクランクインながら廊下を一直線に出来ているので廊下による面積消費は角住戸にしてはかなり少ないですし、違和感少なく3LDKとして使うことも可能にした洋室4のウォールドアも評価出来る点ですね。

坪単価は323万円。上層階は当初の予定価格と大差ない350万円近い水準ですが、この中層階は当初よりも5%程度下がっています。現状は眺望が良いとは言ってもこの眺望が未来永劫続く可能性は低いでしょうし、上層階は少々強気な印象がありますが、中層階はまずまずという感じでしょうか。

ただ、タワマンでは低層階にあたる階数ですし、シティタワーズ東京ベイ(第1期が弱気だったのでその後値上げしていますが…)などと比べても多少割高な印象にはなりますね。シティタワーズ東京ベイはその住商一体の大規模開発という点に加え、都心アクセス良好な国際展示場駅ペデストリアンデッキ直結という点が評価されているわけで、当物件は徒歩2分なのはゆりかもめの有明テニスの森駅でしかありませんので、BRTも開通予定とは言え、大差ない水準というのはどうなのかなと…。

前述の緑豊かなプライベートガーデンの他にもこの物件ならではと思える魅力がありますので(次の記事で言及していきます)、単純に比較すべきではないのかもしれませんが…。

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