レジデンシャル池上【閑静で南面良好な駅徒歩5分】2階68㎡6,198万円(坪単価300万円)

レジデンシャル池上。

池上駅徒歩5分の6階建総戸数34戸のマンションです。

分譲中のイニシア池上プレシス池上アベニューに続く物件で、2020年に新しい駅舎と駅ビルが予定されている池上駅周辺は供給が盛んになってきていますね。

当物件のポジションは2015年分譲のバースシティ池上の手前で池上駅のファミリータイプ中心の分譲マンションに限定すると駅徒歩5分圏内の分譲はかなり久々になると思います。

駅南のこの周辺は周囲は落ち着きある住宅街になりますし、南側道路の向かいが戸建中心となったかなり恵まれたポジションの物件と言えるのではないでしょうか。

年初に分譲開始されたレジデンシャル東中野も南面良好な駅徒歩2分と言うなかなかの好立地でしたが、こちらも同様ですね。2016~2017年はワールドレジデンシャルさんによる分譲はなく、どちらも「タメた」だけのことはある立地と言えると思います。

その前の2015年のレジデンシャル品川中延グランクラスも駅前の好立地でしたし、ここ数年は特に土地の選別が他デベよりも厳しい印象があります。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南西角住戸です。2階なのでさすがに視界抜けはありませんが、前述の通り道路の向かいは戸建中心になりますので、圧迫感はなく日照的にも申し分のないポジションになります(西側は当物件と同じぐらいのマンションがあるので至近距離で視界を塞がれます)。

間取りとしては、南面良好な角住戸ということで物件内では大きなものにはなりますが、中小デベ物件ということもありトレンド通りの小ぶりなものにはなりますね。

角住戸らしい玄関位置で廊下は短いとは言えませんが、東西に延びた共用廊下から南側に少し進んだ位置に玄関が設計されていることからも分かるように角住戸にしては良い部類の玄関位置で廊下はほどほどの長さに出来ています。また、完全にアウトフレーム化された柱位置も素晴らしいと感じるプランですね。

西側は前述のように至近距離で視界を塞がれるため開口部は限定的ですが、その分(?)南面はスパン目一杯に幅のある開口部が施されているので開放感は十分でしょう。

なお、当プランの特徴としてLD内に設けられたカウンターがありますね。
逆梁工法を採用した物件などでは窓際にカウンター(梁)が生じていることも少なくありませんが、このカウンターは梁などではなく純粋なカウンターであり、カウンター下部が収納になったいわゆるテレビ台を兼ねたものということになるのでしょうか。

こういったものは好みもあると思うので標準装備することは必ずしも良いことではないのでしょうが、いい感じにハマっているように感じますし悪くはないでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合68.6%((11.2畳+3.2畳+6.0畳+4.5畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷68.21㎡)と角住戸であることを考えても低めにはなりますが、収納が充実しているがゆえでもあるでしょうし、いずれの居室形状もきれいなので悪くないと思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は300万円。上層階には坪単価350万円を越えるお部屋もありますので、低層階なりに単価が抑えられている印象になります。

イニシア池上は平均坪単価310万円弱、プレシス池上アベニューは平均坪単価約280万円という水準でしたので明らかに安い水準ではありませんが、こちらの方が駅近、かつ、南面条件も優れているので、多少割安に感じますね。

このお部屋は南の角住戸なのでそこそこの水準ですが、物件の約半分を占める東向き住戸の中には坪単価250万円を下回るお部屋まで存在しており、小規模物件ながらかなり単価差が設けられた物件でもあります。

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