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ディアナコート用賀【24年間前例のない駅徒歩1分の住居系地域】4階80㎡12,390万円(坪単価512万円)
2018-05-30

ディアナコート用賀。

用賀駅徒歩1分の6階建総戸数52戸のマンションです。

用賀駅徒歩1分はもちろんのこと、田園都市線(東京都内)の駅徒歩1分、かつ、住居系の用途地域となる物件は、過去24年間存在しておらずこの物件が初になるとのことです。

駅前ゆえにとりわけ静かな環境ではありませんが、駅を背にする南向き住戸は、駅徒歩1分としてはかなり落ち着きがあり、特に魅力あるポジションとなるでしょう。

駅に近すぎるがゆえに通学校の桜町小学校へのアクセスが246を越えなければならない点は、子育てファミリーにとっては少々残念な要素になるのかもしれませんが、私立小学校へ通わせるのであれば関係のないことですし、この地の駅徒歩1分はかなり貴重なのは間違いありません。

先日紹介したディアナコート目黒の駅徒歩5分の高台ポジションもかなり貴重でしたが、こちらも負けず劣らずという感じですね。モリモトさんは一時期文京区での供給がかなり多かったのですが、昨年のディアナガーデン自由ケ丘も凄い立地でしたし、元来得意としていた城南・城西エリアの一等地での供給がここ最近は非常に目立ってきています。

当物件は武蔵野台地の一角、海抜約34mのポジションですし、駅前ながら三方で道路に面しており比較的囲まれ感がないという点も良い材料になるでしょう。

公式ホームページ
IMG_1916[1]
お部屋は80㎡の3LDK、南東角住戸です。東側はこの物件よりも高いぐらいの建物があるので視界は遮られますが、両面共に接道したポジションで、南~南東にかけては3階相当程度の高さの建物になっているので、このお部屋からの日照及び視界は良好です。

間取りとしては、北側にも隣戸(東向き住戸)がある関係で、玄関位置に特徴のあるプランということになるでしょうか。

北側に隣戸がなければ玄関は北側になるのが普通なのですが、当プランは西側になっています。
西側隣戸との関係もあり、玄関は少々北西側に突き出た位置にあるので廊下が少し長くなっていますね。

80㎡以上の角住戸ですのでこのぐらいの廊下の長さは一般的な範疇ではあるのですが、LDが角位置に出来ていないのは廊下がこれ以上長くなることを避けたいがためなのでしょうか。

ただ、洋室2の南側にバルコニーを設け、LDの東側に開口部を設けたことで一応は二面採光に出来ていますし、無駄を少なめにしつつも角住戸らしさを追求したという意味では上手なプランと言えると思います。

LDの入口付近には実質的な廊下のようなスペースがわりと大き目に混入しており、それを含めての13.7畳なので80㎡超の3LDKとしては少々小ぶりな印象にはなるのですが、収納はかなり充実している方だと思いますし、1620の浴室も魅力ですね。

一方で、洗面所がこの面積帯・価格帯の物件としてはかなり狭いのが気にはなりますし、戸境壁が乾式壁なのも残念ですね。全方位に住戸が設けられたフロアプランですし、戸境に直線的な箇所がほとんどない凝ったプランニングを採用した影響もあるのかもしれませんが、似たプランニング・階建のディアナコート目黒は湿式でしたので…。

なお、LD南側の開口部は足元付近から天井付近(梁)までのかなり高さのあるFIXサッシとなっており、上部を開けることが出来る両端以外は高さのある一枚ガラスが使われている点も素晴らしいと思います。

LD床はフローリングと大理石のセレクトが出来るようになっており、ディアナコート都立大学同様、他デベのこのような面積帯のお部屋ではまず実現しえない珍しいものです。ディアナコート目黒やピアース南麻布など都心物件ではマラッツィ社製のタイルを用いていますが、こちらは大理石のようでエリアや単価帯で使い分けているのでしょうか???

坪単価は512万円。なるほど…、これはなかなかですね。ディアナガーデン自由が丘は最低でも100㎡超でしたので単純比較は難しいのですが、ディアナガーデン自由が丘やディアナコート目黒の低層階に匹敵する水準で駅徒歩1分の希少立地とは言えなかなかパンチある価格ですね。

都立大学駅徒歩5分のディアナコート都立大学が平均坪単価450万円ぐらいだった記憶していますし、お隣の二子玉川駅は駅徒歩5分を越えるポジションですらこのぐらいの水準になっていますので、この駅徒歩1分であればこのぐらいの価格設定になるのも納得ではあるのですが、24年間前例のない「駅徒歩1分」ということが強く価格に反映されてしまっている印象があるのも否定出来ません。

とにかく駅に近いことに魅力を感じる方はいらっしゃるでしょうし、実際駅近物件ほど資産価値を維持しやすいことがデータでも証明されてはいるのですが、それはあくまで平均をとった場合の話であり、「物件単位」で論じるのであれば結局のところ資産価値の維持率というのは「買値」の影響が大きくなりますね。
確かに良い立地の物件ではあるのですが、ここまでの価格水準になってしまうと将来的にどこまで維持していけるのかは未知の世界になってくるのかなと。

話半分に聞いていただきたいのですが、「駅徒歩1分が2~3物件ある中での供給」だったらここまでの価格にはならなかったのかなぁ…と思う部分もありますね。
ディアナコート都立大学がかなりの高価格帯でもあっさりと完売したようにモリモト物件ならではの共用部及び専有部の高いデザイン性が加味されての価格という側面もあるとは思うのですが…。



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