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ディアナコート目黒【「目黒区」の高台、フラットアプローチの徒歩5分】6階87㎡17,890万円(坪単価679万円)
2018-05-17

ディアナコート目黒。

目黒駅徒歩5分の地上5階地下2階建(建築基準法上)総戸数89戸のマンションです。

ホテルプリンセスガーデンの西側、いつになっても販売されないグランドヒルズ目黒一丁目の東隣に誕生する物件です。

住不さんが最上位ブランドの「グランドヒルズ」を名付けるだけのことはあるポジションなのは言わずもがな、かなり急な西傾斜の地となりますので、グランドヒルズよりも東側に位置する当物件はさらに高台感があり、駅からのフラットアプローチも魅力ですね。

近年、駅北西のこちら側のエリアには2013年に駅徒歩6分のポジションにオーベル目黒が分譲されているぐらいで、このエリアの供給というだけでも希少性があるのですが、オーベルがこちらよりも標高にして15mほど低い土地であったことからも分かるようにこの物件のポジションは目黒区側では非常に稀な高台ポジションになります。

囲まれ感のある地であることは確かですが、高台であることで目黒駅界隈では数少ないほぼフラットなアプローチという点は大きな魅力になるはずです。

ちなみに、東隣のホテルプリンセスガーデンは品川区上大崎アドレスであり、当物件の敷地からが目黒区アドレス、ちょうど目黒区と品川区の境界にあたるポジションになります。

「目黒駅界隈の高級住宅街」と言えば駅東の山手線内側にある花房山や長者丸であり、どちらもアドレスは品川区上大崎になりますので、本来品川区上大崎アドレスも非常に魅力的なものではあるのですが、駅前の一等地、かつ、品川区上大崎アドレスだったブリリアタワーズ目黒の分譲の際も「品川区のわりに高過ぎる」と言った風潮がありましたし(個人的にはかなり腑に落ちませんでしたが…)、「目黒区アドレスの分かりやすさ」と「目黒駅近フラットアプローチという利便性の高さ(+落ち着き)」を両立させた貴重な物件であるのは間違いないでしょう。

公式ホームページ
IMG_1913[1]
お部屋は87㎡の2LDK、南西角住戸です。6階とは言え、建築基準法上では4階になるフロアで西傾斜の地とは言え、西側には当物件と同じような高さのパレス三鷹がありますので、視界抜けは得られません。

ただ、南側正面方向はアクティ目黒駅前の駐車場なので、前建までの距離はしっかりと確保出来ていますし、日照的には申し分のないポジションになります。

間取りとしては、87㎡というゆったりとした面積を確保しつつも3LDKでなく2LDKを採用しているあたりからも当物件の位置づけが伺えるというものですね。

当物件は前述のように駅からほぼフラットなアプローチとなる利便性の非常に高いポジションなので30㎡台~のコンパクトプランも存在していますが、角住戸は80㎡台中心、最上階には195㎡や164㎡という素晴らしく大きなプランも用意されているぐらいで、ディアナガーデン自由が丘(最低でも100㎡超)ほどではないものの、世が世なら「ディアナガーデン」になった可能性すらある物件という印象を受けます。

なお、80㎡台の多くは3LDKが基本プランになりますが、このプランは前述のように2LDKになっており、各居室に非常に豊かな畳数を確保出来ているのが最大の特長になるでしょうか。

柱はほぼアウトフレーム化されておらず、当プランに限らずフルバルコニーになっている西面の柱がなぜにバルコニー側に出せていないのか非常に疑問ではあるのですが、見ての通りバルコニーはかなり奥行の浅いタイプになっているので、難しかったということでしょうか。

ランドプランを見る限りでは西側は敷地端までまだ距離がありますが、地下住戸に採光の取れるある程度奥行のあるテラス(ドライエリア)を設けていることを考慮するとギリギリの距離感という印象になりますし、建蔽率などとの関係上、これ以上のゆとりを設けるのが難しかったということなのかもしれませんね。
※かなりの傾斜地ということも当物件のランドプランを難しくしていると思われます。

87㎡の2LDKという意味ではLDの18.4畳やキッチンの2.9畳はむしろ小さい印象さえあり、角住戸ゆえの廊下の長さが多少影響してしまっている部分はあるかと思いますが、ゆとりあるベッドルームや充実した収納、そして1620の浴室など、それ以外に違和感はなく、玄関からLDに至るまでのタイル貼(ピアース南麻布で言及したマラッツィ社製のもの)もやはり素敵です。

坪単価は679万円。最上階に2戸設けられた前述の100㎡台後半のお部屋は坪単価800万円台であり、それと比べるとまだ目に優しい水準にはなりますが、こちらもなかなかのものですね…。

このような地であれば2LDKだからこそのニーズもありそうですが、2LDKでこのあまりに嵩んだグロスは疑問が残りますし、強気な印象になりますね。

ブリリアタワーズ目黒がこのエリアの価格に大きな影響を与えているのは確かで(分譲開始当時はまだ今よりも相場が安かったにもかからわずあのお値段だったわけで、現状の中古売出価格はさらに高騰しています)、そういった例があるので驚きこそないのですが、あちらは駅徒歩1~2分のランドマークタワーですし、いくら希少なポジションとは言え駅徒歩5分で視界抜けが得られるようなポジションではないことを考えると少々強気な気がしますね。

お隣のグランドヒルズは住不さんだけに容赦ない価格になることが見込まれており、そういう意味ではこの価格はマシな方ということにもなってくるのかもしれませんが…。



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コメント:

モモレジさん、いつもありがとうございます。

こちら、年明けから会員向けに先行販売していた模様ですね。価格水準が影響したのか、立地や地形の割にグロスの小さな(50〜60平米)のプランが多数ある点が全体グレードを押し下げた印象がありました。

という意味では、現時点でも販売されている住戸は事前販売の「残り」として、実勢販売価格は記載価格や初回提案からは一定下がるのかなと静観しております。

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Re: タイトルなし

とひ様
コメント有難うございます。

仰るように小さめのプランがあることで物件の格が落ちてしまうというのはあるでしょうね。
ただ、モリモトさんは都心部でピアースを乱発していることを考えればこの物件はなかなか頑張っている方だと思いますし、当物件のエントランス周りのデザイン、そしてディアナコート都立大学同様のLDタイル貼を標準仕様(フローリングと選択)としている点なども他デベではなしえないグレード感のあるものだと思います。

それで「実勢販売価格は記載価格からは一定下がるのかな」というコメントをいただきましたが、「記載価格」というのはいつ時点の価格のことことでしょうか。

個人的には今回の第一期(会員優先販売のものも含まれている)で40戸ということで高額な価格帯を考えると健闘しているように思います。

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