ローレルコート石神井公園【17m制限の地の3階建】3階79㎡7,698万円(坪単価323万円)

ローレルコート石神井公園。

石神井公園駅徒歩3分の3階建総戸数40戸のマンションです。

駅北東部、高野台5丁目の真ん中付近に誕生する物件です。
当物件の敷地はギリギリ第一種中高層住居専用地域で高さ限度が17mなので(東側道路の向かいは第一種低層住居専用地域で高さ制限10m)、一種低層並の3階建にする必要は必ずしもなかったように思いますが、北側隣接地への日影規制はむろん考慮する必要がありますし、北側は戸建住宅が隣接するポジションなのでそのあたりにも配慮した結果3階建になったということなのでしょう。

当然ながら容積率はMaxの150%で設計されているので、3階建で十分という見方もあるのでしょうが、自物件のことだけ考えるのであれば、4階建(流石に5階建だと日影規制上厳しくなる???)にして空地率を高め(敷地内の緑を多くしたり平置駐車場を多くしたり出来ますね)、4階にはワイドスパン住戸(ワイドスパンとすることで奥行を短く出来るので、北側は下階よりもセットバックでき、北側隣接地への影響は小さくなる)を設けることで3~4階2フロア、つまりおよそ半分のお部屋をかなり条件の良いポジションに配置することも出来ていたはずなのでそういう意味では少し残念な思いもありますね。

周囲は戸建ばかりのエリアなので3階以上のお部屋からはかなり魅力的な視界を享受することが出来ます。
まぁ、そのような戸建ばかりのポジションだからこそ突出した高さ(4階建以上)のマンションを建てるのを思いとどまったという背景もありそうですが…。

マンションは用途地域等に従い法の範囲内で設計しても反対運動が起きることは少なくありませんが、営利企業であるデベロッパーが利益最大化を目指すのは当たり前のことですのでそういう意味では随分良心的な設計と感じますね。この地にもしワイドスパンの4階住戸が誕生していたらかなり高値で売れたでしょうからね…。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡弱の3LDK、南東角住戸です。前述の通り3階ながら視界抜けも得られる非常に魅力的なポジションです。駅距離は少々ありますし、駅の向こう側の石神井公園まではかなり距離があるのが残念ではあるのですが、この地は大通りからもかなり離れていますし、住環境的な魅力は非常に高いでしょう。

間取りとしては、落ち着きあるポジションのわりにはやや小さめの角住戸という印象にはなりますが、これでも物件内では大きな方であり、角住戸ながら玄関廊下を一直線にしているので居室畳数は全体的に大きく出来ています。

LDの14.7畳は入口付近のデッドスペースがかなり大きく混在してのものなので、その数字を鵜呑みにするのは危険なのですが、柱の影響も小さいですし、玄関からトイレ付近までの「幅」が一回り豊かなものとなっているあたりも評価出来るプランになります。

また、素晴らしいのはLD東側の大開口部ですね。
東側のほぼ全面を開口部とした二次元面も素晴らしいのですが、足元付近から梁下までの高さを実現した三次元面も素晴らしく、周囲は前述の戸建ばかりの住宅街ですので当物件はこのサッシ1つをとってもかなりインパクトのあるものとなるでしょう。

東側は接道しているので、このようなサッシを採用してしまうことの弊害があるのは事実で、視線などに配慮するのであればL字のフルバルコニー×大きな掃き出し窓の方が良かったような印象もなくはないのですが、外観デザイン的な視点で言えばこの一択になるでしょうね。

デザインに力を入れる傾向にある近鉄不さんらしい物件、近鉄不さんならではの物件ということが言えると思います。

なお、少々残念に感じるのはキッチンの位置(向き)でしょうか。
LDの二面に大きな開口部を有していながらもいわゆるオープンキッチンには出来ておらず、少々の勿体なさを感じてしまいます。

坪単価は323万円。南向きではない低層階住戸ならば坪単価260万円ほどからある物件なので条件の良いポジションゆえにかなり高額な印象を受ける方もいらっしゃるかと思います。ただ、前述のようにこの地は3階以上が特に魅力的で、その中でもさらに貴重な南東角というポジションからするとこういったお値段になるのは仕方ないところでしょう。

前述のように4階建として総戸数の約半分(3~4階)の単価を300万円超に上げることが出来ていたならば3階のこのお部屋はもう少し目に優しい価格になった可能性が高く、そう考えると消費者の立場としては非常に惜しく感じてしまいますけれどもね…。

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