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ディアナコート目黒【2フロアに分岐させた絶妙なエントランス】2階75㎡11,490万円(坪単価510万円)
2018-05-17

続けて、ディアナコート目黒。

設計はIAO竹田設計、施工は東亜建設工業、そしてデザイン監修はアーキサイトメビウスになります。

IAO竹田設計×アーキサイトメビウスという組み合わせはディアナコート文京本郷台ディアナコート日本橋浜町と同様でディアナコートの中でも「高額なライン」での組み合わせという印象になりますね(同時期分譲のディアナコート用賀も同様)。

前回の記事で書いたように柱のアウトフレームに関してはこの価格帯の物件としては相応しいとはけして言えないもので、正直なところ「時代」を感じてしまったりもするのですが、デザイン面はアーキサイドメビウスによるディアナコートの中でも特に素敵に感じるもので、当物件の場合は総戸数89戸というディアナコートシリーズの中でもかなりのスケールを有することもプラス材料になっているように感じます。

こちらよりもさらにスケールのあったディアナコート文京本郷台のエントランス周りほどの空間的な広がりはありませんが、傾斜地を活かし2層にわたって設けられたエントランスラウンジ(ホール)は絶品です。

エントランスは敷地南側にあるのですが、南面道路のグラウンドレベルは2階と3階の間ぐらいの高さであり、手前のエントランスホールの先で上下2つの階段に分岐されており、階段を下った先(2階)にも上がった先(3階)にもエントランスラウンジ(ホール)を設けるという型破りな設計・デザインが採用されているのです。

基本的に階段でのアプローチになり、ベビーカーなどを利用する場合には自転車置場(地下2階)へのスロープ及びエレベーターを介して出入りする必要があるので急傾斜地ならではの少々の難しさがあるのは否定しませんが、そうであってもこのエントランス設計は見映えのするもので非常に素晴らしいと感じますね。

外観も基壇部には黒御影石、上部にはライムストーンをビッシリと貼りめぐらせた非常に質の高いものですし、IAO竹田設計やアーキサイトメビウスを起用していたとしてもモリモト物件でしか実現しないであろう見所豊かなものになっています。

前回のディアナコート目黒

公式ホームページ
IMG_1914[1]
お部屋は75㎡の3LDK、西向き中住戸です。建築基準法上は地下1階になるお部屋ですが、西傾斜の地ですので、お部屋からの視界に「地下感」はありません。
正面方向は当物件の植栽が施されますので、住不さんのグランドヒルズもそこまで気にならなそうです。
前述の階段を下った方のエントランスフロア(メールボックスもこちらの階にあります)にあるお部屋で、エレベーターを使わずにお部屋までアクセス出来るところも魅力ですね。

間取りとしては、こちらも基本プランは2LDKで、近年はこういった広さでも中住戸であれば3LDKになるのが一般的ということからすると少々珍しいタイプにはなりますね(メニュープランには3LDKがあります)。

メニュープランの3LDKだとLDは11.8畳、隣の洋室が4.4畳となるので、合わせて16.2畳なのですが、この2LDKだとLDだけで16畳と少しだけ小さくなります。

ただ、マスターベッドルーム及びベッドルームは3LDKプランのものよりも大きくなっておりLDとベッドルームを合わせた居室畳数の合計はこの2LDKの方が0.7畳大きくなるようです。

その理由は明白で、3LDKの場合はLD隣に存在していた洋室に収納があるからに他ならないのですが(収納の分だけ畳数が減っている)、このような2LDKとなっていることでLDの入口付近のデッドスペースが小さくなるというメリットもあるにはありますね。

3LDKを2LDKにするプラン変更は、「廊下が長い角住戸」では特に効果を発揮しやすく、LDの手前の洋室をLDにつなげてしまうことで廊下(事実上の廊下のようになっている部分を含む)を短くすることが出来るのです。

このプランは3LDKであってもそんなには変わらないので特に気にする必要はないと思いますが、そういったプラン変更により大分印象が変わる(有効面積が変わる)プランも少なくないので、将来的なリフォームなども想定して住宅購入を検討されている方はぜひ覚えておいていただきたい点になりますね。

なお、当プランは柱の食い込みがやはり気にはなりますし、奥行が約1.2mしかない浅いバルコニーも残念に感じますが、ベッドルーム全室をバルコニー側に並べることの出来るワイドスパンはやはり魅力的ですし、戸境壁がペラボーでなくしっかりとコンクリ壁で区切られている点も良いですね。

※各部屋のバルコニーに階下への避難ハッチが取り付けられており、バルコニー戸境を破るタイプの避難経路を設ける必要がない物件ですので(二方避難がマスト)、そういう意味では柱をバルコニー側へ出してしまっても良かったように思ったりもしますが…(このバルコニーの奥行だと柱をバルコニー内に出した場合、隣戸を介しての避難経路が確保出来ない)。

坪単価は510万円。地下感がないとはいえ、日照はほとんど期待出来ず、囲まれ感もあるポジションですので、なかなかいいお値段という印象にはなりますね。

非常に希少性の高い立地の物件ですし、立地に加えモリモトの高いデザイン性が加わったことでこれ以上ないぐらいの差別化がなされているのは間違いありませんが、スケールが大き目とは言え、タワマンのようなランドマーク性はむろんありませんし、「足元を見られた価格設定」という印象はありますね。
モリモトさんは例外なく価格設定が上手なデベロッパーで「価格はちょっと高い気がするけど欲しい」と思わせる絶妙な値付け(+デザイン)なんですよねぇ…。
このデザインを気に入ってしまうと他の物件での代用はまず不可能ですからね…。

ちなみに、ホテルプリンセスガーデン側(東側)は西向きよりも圧迫感やお見合い感が強いので30~50㎡台のプランが多くなっていますが、お部屋によってはプリンセスガーデンの中庭が望めますし、面積を絞っているがゆえにこのお部屋以上の単価設定がなされています。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、水回りのシーザーストーン天板、挽板フローリング、LDビルトインエアコン、天然石を用いた浴室、と価格帯なりの申し分のないものになっています。

管理費は272円/㎡。総戸数87戸というスケールがあるとはいえ、内廊下、かつ、ディスポーザー付でのこの単価は非常にリーズナブルで良いですね。
常々言っているように購入者の支払能力が少なからず反映されてしまうのがランニングコストであり、物件価格からするとこの管理費単価はかなり安い方と言えます。

エレベーターの使用頻度の低いフロアが2フロアありながらも総戸数89戸でエレベーターを2基(自転車置場へのものは除く)用意していることを考えても安く感じますよね。

駐車場は全22台で身障者用を含む3台が平置で残りの19台が機械式になります。



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