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グローリオコンフォート東京両国【駅徒歩1分ゆえに超狭小2LDK、ただ、設計・デザインに特色あり】3階43㎡4,588万円(坪単価355万円)
2018-05-20

グローリオコンフォート東京両国。

両国駅徒歩1分(JR線。都営線は徒歩5分)の11階建総戸数30戸のマンションです。

両国駅の南側には徒歩2~3分の物件がそこそこ存在していますが、駅徒歩1分となるとかなり限られておりかなりインパクトはありますね。

両国駅の北側は両国国技館や江戸東京博物館、そして旧安田庭園などが広がっているのでほぼマンション(というか一般的な建物)は存在せず(ザ・ライオンズ両国とアイルキャナルシティ両国のポジションは本当に貴重です)、対照的に南側はかなりごちゃごちゃしたエリアになっているので住環境的に魅力とはお世辞にも言い難い面はあるのですが、当物件はそういった点が加味され全戸30~40㎡台が採用されていますし、とにもかくにもJR線徒歩1分が魅力と感じる物件ですね。

グローリオコンフォート本駒込に次ぐグローリオ(セコム)のコンパクトシリーズ第二弾となる物件で、マンション価格の高騰によりセコムさんもコンパクトシリーズの供給を強める方針のようですね…。
当物件の立地はまさにコンパクト向きという印象ですので、その点に違和感はないのですが、こういった駅近立地(コンパクトプランを成立させやすい)でないと採算的にマンションを供給しにくくなっている(売りにくくなっている)状況にあるのも事実でしょう。

設計はトータルブレイン、施工は坂田建設です。
セコム物件ならではのピタゴラスウォールセーフやトマホークジェットアルファが搭載された物件ですが、本駒込と同じでグローリオシリーズでお馴染みの「耐震等級2」は確保されておらずコンフォートシリーズは一般的な耐震等級1とする方針のようですね。

ただ、デザイン面は見所がありますね。
30~40㎡台の総戸数30戸というスケールですのでそれほど期待はしていなかったのですが、本駒込もデザイン面にかなり力を入れていた印象でしたし、このシリーズは従前のグローリオシリーズよりもデザインを重視しているように感じられます。

エントランスを公道から約9mもセットバックすることで奥行あるエントランスアプローチを実現している点、幾何学模様と合わせたエントランスの光柱を施している点は特にインパクトがあり、デザイン性の高い内廊下仕様も含めそこいらへんの小規模コンパクト物件とは似つかないものになっています。

公式ホームページ
IMG_1935[1]
お部屋は43㎡の2LDK、南西角住戸です。西側は背の高いビルに至近距離で視界を塞がれますが、南側道路の向かいは小さな敷地・小さな建物で構成されているので、低層階は視界抜けこそなくとも圧迫感のあるポジションではないですね。日照もそこそこ得られるでしょう。

ただ、問題はやはり間取りでしょうね。
前述のようにけして落ち着きがあるとは言えない駅徒歩1分なのでこういった専有面積であること自体は何らおかしくはないのですが、42㎡で2LDKというのは…。

当物件は1フロア3戸で残りの2戸は33㎡と35㎡の1LDKなので特に違和感はないのですが、この42㎡の2LDKは少々やり過ぎな印象になりますね。

昨今のマンション価格の高騰で都心部では住宅ローン控除が適用出来ない大きさの2LDKは確実に増えており、45㎡程度の2LDKもそこそこみられるようになってきてはいるのですが、42㎡とは…。

洋室1の引き戸はきれいに開け放てるタイプになっており違和感なく1LDKとして使えるようになっているのは非常に良いと思うのですが、1LDKと考えるとベッドルームは3畳しかない洋室2になりますし、やはり基本プランを2LDKにしてしまった弊害は少なからずあるのかなと。
※洋室2の引き戸も洋室1の引き戸の隣に収納できるようなので、洋室2をLDにつなげた1LDKも可能ではありますが、いずれにしろベッドルームは小さい…。

2LDKとしている以上は2人暮らしなども想定しているのだと思うわけで、そういう意味では洗面所の扉の開き方も微妙に感じますしね(引き戸が良かったでしょう)。

ただ、洋室を限界まで小さくしたとは言えLDKで一応10畳確保出来ているのは悪く無いですし、浴室の1317もこの専有面積の2LDKであることを踏まえるとむしろゆとりを感じることが出来ますね。

坪単価は355万円。両国駅前の供給はいわゆるワンルームマンションが中心なので適切な比較対象を見出しづらいのですが、2016年に駅徒歩3分の地で分譲されたジーベック両国(平均専有面積約50㎡)が平均坪単価約325万円という水準で、当物件は駅徒歩1分であることを加味しても「部屋数のわりに面積をかなり小さくしたことで単価を引き上げている」印象にはなるでしょうね。

近隣で2013年に分譲された駅徒歩2分のウェリス両国はファミリータイプ中心でしたが、平均坪単価260万円ちょっとでしたので、かなりの上昇傾向が見て取れます。

管理費は446円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計ですし、30~40㎡台の総戸数30戸という小スケールゆえにかなり高額な水準になってしまっているようです。

各戸の面積も小さいので同じ部屋数の住戸で比較した場合には管理費のグロスはそんなに目立つものではないのでしょうが、販売価格もかなりのものだけにもう少しランニングコストを抑えることが出来ていると良かったでしょう。

駐車場は1台のみで平置になります。



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