リストレジデンス高津【駅距離はあるが、かすみ堤隣接の魅力ある環境】5階75㎡5,598万円(坪単価247万円)

リストレジデンス高津。

高津駅徒歩14分、溝の口駅徒歩16分の7階建総戸数73戸のマンションです。

246沿いで分譲されたバースシティ溝の口グレスクリオ溝の口ガーデンコートはギリギリながら最寄駅まで徒歩10分圏内でしたが、こちらは246を遥かに越えたかなり駅距離のあるポジションになります。

駅距離のある第一種住居地域ということで周辺は落ち着きがありますが、マンションがけして多いエリアではなく、マンションの立地にしては駅距離があるのは気になるところではありますね。

ただ、そのような地でもマンションを供給するに至ったのは久地かすみ堤の桜(の景観)を考慮してのものであるのは間違いないところですし(当プロジェクトの通称は「サクレジプロジェクト」)、南に低層住宅街を望む良好な南面条件と相まって環境的な魅力の高い物件になります。

通学区の高津小学校までの道程は結構距離があり、246も越える必要がありますので、小さなお子さんのいるファミリーにとってはいいことばかりではないのですが、駅距離のある物件なりの特色あるポジションということにはなってくるでしょう。

設計・施工は長谷工で直床です。
駅距離のわりには単価にけして安い印象のない物件ですし、坪単価220~240万円が中心になる物件であることを考えると直床の採用は少々残念な印象になりますね。

敷地南側に贅沢に施された植栽は周辺環境とも相まってかなりの豊かさを感じることが出来ますし、ファミリータイプ中心の総戸数73戸というスケールだからこそ実現出来るものという印象ではあるのですが、建物自体のデザイン性や共用空間に特筆すべき点があるとは言えず、駅距離ある物件ということを考えるともうひと工夫(もう1つぐらい差別化できる要素)欲しかった気はしますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の4LDK、南西角住戸です。南側は戸建を中心とした低層住宅街、西側にはかすみ堤の桜が望める物件内で非常に恵まれたポジションになります。

間取りとしては75㎡ながら4LDKが採用されていますし、平均専有面積70㎡を越えた物件にしては意外なほど小ぶりな印象もあるのですが、やはり条件の良いポジションゆえの高単価が求められるお部屋で6,000万円近いグロス価格での販売は難しいと考えたものと思われます。

居室配置は、一般的な田の字プランの西側に洋室1を付け加えた「田の字中心の物件の角住戸」で頻繁にみられるもので、とってつけた感のある洋室1のポジションは少々残念ではあるのですが(この位置に洋室を施してしまうとLDが二面採光になりません)、反対側の洋室4のウォールドアを開けると南側に開放感のある連窓サッシの恩恵を受けることが出来ますし、洋室1にL字型のコーナーサッシが採用されている点も悪くないでしょう。

特に南側の連窓サッシは奥行約2mの大きなバルコニーに面しているので空間的な広がりを得やすく、日照だけでなく視界も良好であることを考えるとかなり贅沢なものと言えるでしょうね。

4LDKでありながら洗面所がリビングインなのは残念ですが、キッチンからサービスバルコニー側に向かって開口部を設けることが出来ているのも上手に感じますし、全体的に開口部に特色を持たせることが出来ている点は○でしょう。

坪単価は247万円。クリオ溝の口の上層階は抜け感があるがゆえに246の影響が不可避なポジションだったので、角住戸でも坪単価230万円ほどの設定でした。
どちらかと言うと「環境面」よりも「駅距離」が価格に影響を及ぼしやすいはずで(クリオも日照は良好ですし)、そういう意味ではやはり駅距離のわりに立派なお値段という印象にはなってしまうのですが、この住戸のLDと洋室4をつなげた場合に得られる南面の開放感というのはかなり魅力的なものなのでおかしなお値段ではないでしょう。

設備仕様面は、食洗機やトイレ手洗いカウンターがあるのは良い点ですが、総戸数73戸というスケールがありながらディスポーザーはありませんし、浴室照明がダウンライトでなくブラケットタイプなのも残念ですね。
また、やはり水回りの天然石天板仕様はありませんが、リストの物件ということで良水工房はついています。

管理費は178円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数73戸ということでそこそこリーズナブルな水準に出来ているようです。ただ、平均専有面積70㎡超の総戸数73戸というスケールを考えればさらにお安く出来ていてもおかしくなかった印象で、その点(ランニングコスト)で差別化を図るというのも1つの手段だったようにも思います。

駐車場は全30台と昨今の物件にしては多い方ですが、平置は1台のみで残りは機械式になります。

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