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シティハウス中野テラス【スーパー目の前、平和の森公園至近】4階75㎡8,690万円(坪単価382万円)
2018-05-22

シティハウス中野テラス。

沼袋駅徒歩6分、新井薬師前駅徒歩10分、中野駅徒歩14分の7階建総戸数68戸のマンションです。

ホームページなどでは中野駅が一番上に書かれていますが、中野駅からは中野通りを北上し、新井五差路の交差点を沼袋駅側へ向かったかなり駅距離のあるポジションになります。

駅までの道程の途中まではサンモールのアーケードや中野ブロードウェイの中を経由することが可能ですし、バス停も目の前ですので、普通の徒歩14分よりは遥かに快適なポジションにはなるでしょうが、物件のネーミングとしては中野新井薬師とかの方がしっくりきますね。
まぁ、当物件の南側には既にシティハウス中野がありますし、住不さんの物件以外にも単なる「中野」と名付けられた物件はありますので大きな違和感こそないものの、お値段的には完全に中野駅の物件という感じなのでネーミングもそこを考慮したものではあるのでしょう。

なお、物件の向かいにはライフがありますし、中野平和の森公園や新井薬師公園が至近になるポジションということで、買物利便性と環境面をかなり高いレベル両立させることが出来ている点は当物件の最大の長所、最大の魅力ということになるでしょう。

そういった長所があることで駅距離や駅力を無視した感のあるかなり高額な価格帯で分譲されるのが住不物件であり、シティハウス吉祥寺北町とどことなく同じようなニオイを感じてしまったりはしますが、この界隈は近年分譲マンションの供給が多いとは言えませんし、環境面と中野駅前の将来性が絶妙に両立しているところに魅力を感じる方も少なくなさそうです。

公式ホームページ
IMG_1928[1]
お部屋は西棟の75㎡の2LDK+S、南角住戸です。南東は6階建のシティハウス中野があるので視界的な影響がありますが、南西は道路の向かいにライフがあり、この階であればかなり先まで視界抜けの得られる良好なポジションになります。

間取りとしては、日照条件良好な南の角住戸にしては小ぶりな方という印象ですが、物件自体が70㎡台を中心としており少しでも単価を伸ばしたいというデベロッパーの思惑が透けてしまうプランニングということにはなるでしょうね。

プラン的にもかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまっているため、廊下は長めなのも気になる材料です。
表示上の廊下は短いのですが、住不さん特有の悪意さえ感じるLDドア位置が採用されており(当然LDドアのところからがLDで畳数にもカウントされています)物入の位置などとの兼ね合いもあるとはいえ、このドア位置はやり過ぎですよね。

洗面所がリビングインの方が家事動線は有用ではありますが、このような居室配置の角住戸であえてリビングインにするのは不自然ですし、やっぱり「LD畳数を水増ししたいだけ」と感じてしまいます。

LDは12.6畳表記ですが、実質的には一般的な11畳表示程度のLDと大差なく、75㎡超ありながらのその畳数はかなり小さいですね。
LD隣の洋室の引き戸の開きもいわゆるウォールドアのように全開に出来るタイプではないですし、せっかく条件の良い角住戸なのに勿体なぁ…と。

シティタワー駒沢大学ステーションコートの角住戸ほどではないけれども…。

坪単価は382万円。西棟の同階中住戸に比べると若干高い水準ですが、南東面の視界抜けが得られないことが考慮されているのか角住戸プレミアムはほとんど乗っていないようです。

ただ、角住戸の方が明らかに面積効率が良くないですし、中住戸角住戸問わずそもそもの単価水準がなかなか高額ですね。
流石にお隣のシティハウス中野は2003年の分譲なのでその平均坪単価約245万円という水準と比較して云々というのはナンセンスな気がしますし、2012年の中野駅徒歩11分のシティハウス中野レジデンスが平均坪単価310万円弱、2014年の中野駅徒歩8分のミッドアベニュー中野(ネーミング的に分かりづらいかもしれませんがこちらも住不さんの物件です)になると平均坪単価360万円超という水準にもなっていたので、ここ2~3年の不動産価格の上昇を加味すると違和感はないのですが、スーパー・公園が至近とは言え、中野駅からはかなり距離のある沼袋駅最寄りのこの地で400万円近い単価水準(中層階なので平均でもこのぐらいになるでしょう)はニーズのあるギリギリの水準という印象にはなりますね。

なお、近年の近隣高額物件であるザ・パークハウス中野タワーの3LDKは13階以下にはなく14階以上にしかなく(非分譲除く)、3LDKの下限単価約500万円と比べると大きな差がありますが、中野タワーは低層階と中層階の単価差がかなり大きかった物件で低層階に3LDKがあったとしたならばこのぐらいの単価になっていたはずなので(2LDKがこのぐらいの単価)、そういう意味でもさらに相場が上昇している印象にはなりますね(中野タワーの低層階は囲まれ感が強いのでそのような単価設定でしたが、駅距離の差を考えると…ということです)。

言わずもがな中野駅の再開発はまだまだこの先期待が出来るもので、その点での将来性を武器にしたお値段ということではあるのでしょうが、それを折り込むにはちょっと距離があるような気もします。



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