レジデンシャル池上【いわゆる耐震等級1とはちょっと違います】2階65㎡5,098万円(坪単価260万円)

続けて、レジデンシャル池上。

設計はフリークス、施工は川村工営です。
当物件は一般的な耐震等級1の範疇ではあるのですが、その耐震等級1(つまり、建築基準法を満たす水準)で必要とされる「保有水平耐力の1.1倍」の水準を実現しています。

1.25倍までいかないと耐震等級2にはならずグローリオやリリーゼなど(全てではない)こういった階建・スケールでも耐震等級2を実現しているケースも中にはあるのでそういった物件と比べるとインパクトは薄いものの、大半の物件が耐震等級1の最低ライン(つまり法の基準を満たせばそれでいいだろうということ)になっているのが現実であり、そういう意味では一定以上の評価が出来るでしょう。

なお、フリークスは登場回数自体はけして多くはありませんが、出てくる度に設計・デザイン面で楽しませてくれる会社で、当物件もけしてスケールは大きくはありませんがフリークスならではと感じる特徴あるデザインにも注目出来ますね。

ルーバーなども用いたクールなトーンの外観デザインも良い点ですが、最大の特長はやはり曲面の美しいエントランスでしょうか。

エントランスは外部だけでなくホール内部まで緩やかな弧を描くもので、スケール的には普通ですが豊かなライティングも後押ししかなり個性あるものとなっています。

エントランス自体の道路からのセットバックは今一つで、けしてアプローチにゆとりがあるわけではないのですが(この感じでエントランス前に「車寄せ」と表示されているのはなかなか…)、曲面としたことで横方向に十分な空間を確保出来ているのは良い材料です。

前回のレジデンシャル池上

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、東向き中住戸です。南向き住戸の北側にこれら東向き住戸が存在しています。そのため、接道していないポジションになりますが、東側は戸建なので2階でも圧迫感はないですし、東向きの1階住戸には奥行のあるテラス・専用庭が施されていることからも分かるように前建までの距離も十分に確保することが出来ています。

間取りとしては、一般的な田の字ベースの横長リビングプランの範疇にはなりますが、いくつか特長が見受けられるプランと言えるでしょう。

バルコニー側は若干ながら雁行設計になっている影響で少しだけ柱の食い込みが見られますが、全体としてほとんど柱の影響のないきれいな居室形状が印象的なプランですし、LDの開口部をクランク型にして採光面を大きくしているのも魅力的ですね。

65㎡の3LDKであることを考えると廊下による面積消費が大きい点は少し気になりますが、それでもLDは10.4畳を確保出来ていますし(このタイプのカウンター(下部が収納)は畳数にカウントされているのでしょうね)、近年の狭小3LDKではけして多くないノンリビングインの洗面所も評価出来る点ではないでしょうか。

浴室が1418でなく1317なあたりはやはり「65㎡で廊下が長めゆえ」と感じてしまいますけれどもね。

坪単価は260万円。前述のように圧迫感こそないですが、視界は良いわけではありませんし、この向きでは日照時間が短いことも考慮され、南向き住戸とはかなり大きな単価差が設けられていることになります。
むろん日照だけでなく視界面などによっても異なる部分ではありますが、一般的な値付けよりも若干弱めな印象で多少なりとも「パンダ」を意識した価格設定を心掛けているように感じます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、浴室のフラットラインLED照明など、それなりのものにはなっています。

管理費は262円/㎡。外廊下ですし、小規模なのでディスポーザーもありませんが、総戸数34戸というスケールが影響しやや高めの水準になっているようです。

駐車場は全6台(身障者用を含む3台が平置で残りが機械式)と多くはありませんが、駅近ならば相応ですし、全戸分のサイクルポートが用意されている点は当物件の1つの特長になります。

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