シティハウス大塚【400万円越えちまいましたか…】11階65㎡7,990万円(坪単価405万円)

シティハウス大塚。

大塚駅徒歩3分、新大塚駅徒歩11分、巣鴨駅徒歩13分(JR線。都営線は徒歩11分)の14階建総戸数75戸(非分譲住戸3戸含む)のマンションです。

駅徒歩5分の地では未だシティハウス大塚ステーションコートが分譲中ですが、こちらも分譲開始されるのですね。駅徒歩5分の先行物件が「ステーションコート」でこちら後発の駅徒歩3分が単なるシティハウス大塚…。違和感あるわぁ…(笑)。

大塚駅はメディアで散々取り上げられているのでご存知の方も多いと思いますが、星野リゾートの新形態OMO05東京大塚(星野リゾート初の都市型ホテル)が出来たばかりで、当物件はそのOMOにもほど近いポジションになります。

なお、OMOにはご近所戦隊OMOレンジャーというご近所旅をサポートしてくれるスタッフがいるとのことですので、「近隣にはデザインに力を入れた住友不動産の新築マンションが~」と案内してくれることでしょう(そんなわけない。笑)。

大塚駅前は繁華街なので落ち着きのあるポジションとは言えませんし、駅徒歩5分圏内の物件は南口・北口問わず近年わりと誕生しているので、当物件は中でも駅近の徒歩3分とは言えそこまでの希少性は感じないのですが、そのOMOの入る建物(ba01)の建築主である地元企業の山口不動産は当物件の南側にもbaアパートメント(ba03。29~56㎡の総戸数46戸ながら設計・施工はba01同様の竹中工務店!)を建設、さらには大塚のれん街(ba02)も含め、この界隈・この街をトータルデザインしようとしている点はこの物件にとっても良い材料であることは間違いないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南角住戸です。南東方向は当物件と同じ9階建の前述のbaアパートメントが出来ますが(敷地形状に沿った西側先端部のプランも面白いです)、この上層階住戸であれば影響はなく駅前ながら視界抜けも得られる日照良好なポジションになります。

間取りとしては、東角と共に物件内では最も大きなものになります(非分譲住戸除く)。
シティハウス大塚ステーションコートもルーバル付の特殊プランを除くと最大70㎡というプランニングでこのご時世なりのコンパクト感があったのですが、当物件はさらなるコンパクト感のあるものとなっています。

多少の面積差はありますが、当物件はこのような「65㎡の3LDK」と「56㎡の2LDK」という面積・部屋数の設計になっており、2LDKには特に違和感はありませんが、3LDKに関して言えば大手デベロッパーとしては珍しいほど面積を絞ったプランニングと言えるでしょう。
※見る人が見ればこのような面積帯がプランニングされているというだけで坪単価が絶対に安くならないことが分かります…。

そんなプランなので角住戸ながら玄関廊下を一直線とすることで効率性を重視しているようですが、70㎡弱ならまだしも65㎡まで絞っていることを考えると共用廊下側の柱もなんとかして欲しかった印象にはなりますね。洋室1及び2の形状は結構歪なものとなってしまっています。

この面積ながらLDは10畳超をしっかりと確保出来ていますし、収納も意外なほど充実している印象にはなりますが、洋室に関して言えば当然ながら柱の食い込み部分も畳数にカウントされていますのでそのあたりは注意すべきでしょうね。

坪単価は405万円。昨年前半は住不さんが一時的に弱気になり(シティタワーズ東京ベイの第一期と重なる時期です)、結果的にステーションコートは当ブログで約2年前に紹介した予定価格時点よりも目に優しい価格帯での分譲が行われていましたが、当物件の正式価格はそのステーションコートの「当初の予定価格」以上のかなり強気なものとなってしまいましたね。

ステーションコートよりもこちらの方が駅に近いので多少高くとも納得は出来ますが、こちらの65㎡の3LDKは面積を限界まで絞ることで単価を追求しているのは明らかで、面積が小さな分グロスが抑えられているとはいえこの単価の65㎡の3LDKにどこまでニーズがあるのか少々疑問ではありますね。

確かに65㎡でも3LDKとして違和感なく使えるプランになっているとは思うのですが、当然ながら70㎡などと比べれば少しづつ小さくなっている部分があるわけですし、そもそも大塚駅前の3LDKニーズがどれほどあるのか半信半疑な部分もありますね。

この立地ならば2LDKどころか1LDKニーズもあるように思いますし、このプランは3LDKならば確かにグロスはほどほどかもしれませんが、2LDKと考えると異様なほどグロスが嵩むことになりますし、この単価で相当数の大差ないプランニングの3LDKを捌くのは結構大変なのではないでしょうか。

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