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シティハウス目黒ザ・グランド【こちらも山手通り沿い、プランで差別化???】57㎡8,280万円(坪単価484万円)
2018-05-23

シティハウス目黒ザ・グランド。

目黒駅徒歩10分の16階建総戸数83戸(事業協力者住戸5戸含む)のマンションです。

上層階には70㎡台後半のプランもありますが、9割方20~50㎡台となったプランニングで、近年、目黒駅・中目黒駅界隈で次々と分譲されている住不物件と同様にコンパクトプランをメインにした物件になります。

当物件も山手通り沿いであり、目黒・中目黒駅界隈の山手通り沿いの住不物件は2015年以降だけでも、シティハウス中目黒レジデンスシティハウス中目黒テラスシティハウス目黒ザ・ツインシティハウス中目黒ステーションコートと4物件あり、この後分譲されるシティハウス中目黒サウスも含めると実に6物件にもなりますね。

山手通りの影響は少なからずあるわけですし、スケール的・階建的にも似たり寄ったりなところのある物件たちなので、致し方ない部分もあるのかもしれませんが、よくもまぁこんなに同じような物件ばかり供給するなと…。
※未だにシティハウス中目黒レジデンスすら完売していないのですから…。

当物件はあれよあれよという間に昨年末に完成済で、青田売りから完成売りになる大半の住不物件とは異なり第1期から完成売りになります(当初は青田売りを考えていたようですが、他物件との兼ね合いで完成売りになったのは言うまでもありません)。

ポジション的には目黒区民センター至近の地で、最寄駅の目黒駅までギリギリながら徒歩10分圏内になるのは悪くありませんが、当然ながら駅とはかなりの標高差がありますので行きは徒歩10分以上の労力が必要になり、けして利便性が高いとは言えないでしょう。

ただ、北東側には目黒区民エンターのテニスコートがあり、山手通りに背を向ける北東方向はかなり視界抜けを得ることができるポジションになっているのは魅力ですね。

公式ホームページ
IMG_2079[1]
お部屋は57㎡の2LDK、東角住戸です。中層階以上はギリギリ南東方向の前建を越えることの出来るポジションになりますし、北東方向は前述のように目黒川の先までの視界抜けを得ることが出来る魅力あるポジションになります。中層階以上ならば東京タワーも見えそうですね。

間取りとしては、上層階に数戸しかない70㎡台後半のプランの次に大きなものになります。条件の良いポジションということでこれでも物件内では大き目のプランですね。

当物件は総戸数83戸とは言え前述のように20~50㎡台がほとんどでけしてスケールのあるものではなく、かつ、全方位に住戸が設けられたフロアプランになっているのですが、そうとは思えないほどきれいなフロアプランが採用されており、中でもこのプランは柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのが素晴らしいですね。

玄関位置も非常に感心させられるもので、全方位に住戸が設けられた物件の角住戸とは思えない良好な位置に玄関を配置出来たことで、無理・無駄の少ないプランニングに出来ているのが立派ですね。

この専有面積の2LDKでLDが11畳確保出来ているのは良い材料ですし(しかも住不さんお得しのLD畳数の水増し感が皆無)、主寝室の6.5畳、さらに充実した収納などそれ以外の部分にもゆとりを施すことが出来ているのは、この玄関位置と柱のアウトフレームを両立させたからこそであるのは間違いないでしょう。

北東面のバルコニーも異常なほどゆとりがありますし、開口部もタワマン並に充実させるなど(南東のFIXサッシはいわゆる腰高窓で高さはありません)、差別化要素の少なくないプランになっています。
心臓に毛が生えている住不さんと言えども流石にこの界隈の類似物件の連続供給(供給過剰感)を考慮し、特色あるプランニングを心掛けたのかもしれません。

坪単価は484万円。このあと紹介する20㎡台のプランはえらい単価になっているのでそれと比較すると凄く安く感じますが、やはり東方向の視界抜けが得られたシティハウス目黒ザ・ツインの東角住戸と比べるとひと回り上の単価設定になっており、こんだけ在庫が溜まっていてもこの価格帯を貫ける住不さんはやはり凄いなと…(汗)。

当物件・当プランはこの界隈の住不物件の中ではダントツと言ってもいいほどプラン面で優れていますのでその分も幾分かは考慮してしかるべきでしょうが、ザ・ツインよりも駅距離がありますし、この単価はやはり強気な部類にはなるでしょう。



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