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シティハウス目黒ザ・グランド【凄いお値段…】29㎡5,980万円(坪単価684万円)
2018-05-23

続けて、シティハウス目黒ザ・グランド。

設計・施工は住友不動産シスコンです。
この界隈ではシティハウス中目黒ステーションコートに次ぐシスコン起用の物件でまだ2物件目にはなりますが、この後分譲開始されるシティハウス品川サウス(最寄駅は新馬場駅ですが、こちらも山手通り沿いです)やシティハウス千代田外神田など、確実にシスコン設計・施工の物件が増えてきています。

前回の記事で書いたように目黒・中目黒界隈の山手通り沿いには住不さんの物件がここ2~3年の間に7棟(シティハウス目黒ザ・ツインはノースとサウスの2棟でカウント)誕生する予定なのですが、ザ・ツインのサウスとここだけが16階建で残りの5棟は全て15階建ということになります。

ザ・ツイン同様に山手通り沿いの商業地域と内側の第二種住居地域とで高さ限度が異なるポジションなので、山手通り側に寄せることで目一杯の16階建(約50m)を実現した形になりますね。

16階建とそれなりのフロア数を確保出来たことで比較的空地豊かな物件ということも言えるでしょう(空地の大半は自転車置場と駐車場ではありますが…)。

なお、20~50㎡台の総戸数83戸というスケールはけして大きくはありませんが、2層吹抜のエントランスホールが採用され、そのホールには山手通り側(西側)からだけでなく、北側からも入れるようになっている点も良いですね。

そんなに大きな敷地ではないので、エントランスが一か所でも何らおかしくなかったはずですが、利便性を考えると2か所あるに越したことはなく、2層吹抜のエントランスホールを中心として両サイドにエントランスが設けられていることで空間的な広がりが得られるようになっている点にも好感が持てます。

なお、レンガ調のタイルと打ち放しを併用した外観デザインは先行する近隣のシティハウスと共通するもので、そこそこ見栄えがしますし、内廊下なのも良い点でしょうか。

ちなみに、当物件のフロアプランはかなり特長的で、内廊下の設計をゆとりあるものと出来ているがゆえにプライバシー面に難のあるお部屋がほとんどない(エレベーターホールの目の前に玄関があるなど)点も素晴らしいと思います。

総戸数83戸でエレベーターが1基しかないのはギリギリという印象になりますが、大半が20~50㎡台ですので仕方ないかな…。

前回のシティハウス目黒ザ・グランド

公式ホームページ
IMG_2078[1]
お部屋は29㎡の1K、南西向き中住戸です。南西は山手通りになりますので、お世辞にも静かな環境とは言えませんが、西方向は高い建物がなく、この上層階は抜け感のある眺望も得ることが出来ます。

間取りとしては、物件内では唯一の20㎡台でザ・ツインやシティハウス中目黒ステーションコートにもあった住不さんの超コンパクトプランということになります。

昨今のマンション価格高騰で一昨年に「ザ・パークワンズ」という新ブランドを立ち上げた三菱地所さんを初めとして、大手中小問わず20㎡台を提案するデベロッパーが増えていますが、以前から言及しているように特定のブランドを立ち上げることなく「60㎡台以上などのわりと大き目のプランとこういった20㎡台を1つの物件内に共存させることを厭わない」というのが住不さんの戦略の1つの特徴になりますね。

当物件は70㎡台後半も存在していますし、普通のデベロッパーではまず採用することのない珍しいプランニングと言えるでしょうね。この29㎡の価格はとんでもないことになっていますし、購入された方が住むにしろ賃貸になるにしろそうそうおかしな方が入居するということはなさそうですが、居住者属性に差が出そうなプランを共存させるのはけして褒められたものではなく、他のデベであれば「30㎡台~」のプランニングになったのではないでしょうか。

なお、前述のように内廊下がゆとりある設計になっているがゆえに玄関位置がちょっと変わっていて、1Kながら玄関がクランクインになっているのは珍しく、かつ、プライバシー面で有用なのですが、廊下の大半がキッチンになっているとは言え、少々廊下が長いのは気になる材料です。

1Kタイプにしては29㎡はかなり大きなものになりますので、廊下による面積消費が大きくとも8.2畳の大き目の洋室が確保されてはいるわけですが、けして効率的なプランとは言えないでしょうね。

坪単価は684万円。これを見たとき目を疑いました…。
シティハウス中目黒ステーションコートの1Kも坪単価600万円を越えていましたがここまでではなかったですし(そもそもあちらは駅徒歩4分の駅近物件)、同じ1Kでもここまで面積が大きいものではなかったのでグロスでは1,000万円以上もこちらの方が高いという驚愕のお値段設定になっています。

20㎡台は単価がかなり高く出てしまうものなので先ほどの50㎡台などと比べて単価が高くなるのは一般的ではあるのですが、それにしたって違い過ぎですし、何かの間違いなのではないかと…。

設備仕様面は、コンパクト中心の物件ながら70㎡台後半のプランもあるということでディスポーザーはついているようですし(なぜかホームページには記載がありません…)、食洗器、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など、それなりのものにはなっています。
ただ、こういった20㎡台の超コンパクトは天然石天板仕様から除外されていますし、超高額な単価を考えるとセコさを感じずにはいられません…。

管理費は341円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですので、違和感のない水準です。



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