リビオ両国ザ・レジデンス【公園・小学校至近×3駅3路線】12階71㎡6,358万円(坪単価297万円)

リビオ両国ザ・レジデンス。

両国駅徒歩4分(都営線。JR線は徒歩7分)、森下駅徒歩6分の15階建総戸数43戸のマンションです。

両国駅からは京葉道路を越えねばならないポジションですし、JR両国駅まではそんなに近くはないのですが、徒歩7分内で3駅3路線が利用できますしかなり利便性の高いポジションと言って良いでしょう。

物件は清澄通り沿いにはなりますが、JR両国駅からは程よく離れている分、落ち着きを感じますし、南側が比較的低い建物になった全戸南向きという点も魅力ですね。

また、両国小学校及び両国公園が共に徒歩3分というポジションという点も大きな魅力になりそうですね(大通りを越える必要がない)。

ホームページでアピールされている両国アドレス最高層の15階建という点は今一つピンとこず(分譲マンションとして最高層になるとのことですが、むろん14階建の物件はありますし、賃貸マンション、オフィスビルなどには大差ない高さの建物があります)、突出したランドマーク性などはないわけですが、平均専有面積70㎡以上とするなど、かなり差別化要素に富んだ物件という印象になります。

敷地の一部(73%)が普通借地権になっており、このご時世にしては販売単価を抑えることが出来ているがゆえに面積を大き目に出来ているのは間違いありませんが、地代もこなれた金額ですし、なかなか上手なコンセプトではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。東側は清澄通りであり、清澄通り沿いの南方向には少し先(南側道路の向かいは低層建物でその先)にわりと背の高い建物が立っているのですが、この階はそれを越えるぐらいの高さにあるので日照はもちろんのこと視界的にも良好なポジションになります。

間取りとしては、南西角72㎡よりは少し小さいものの、前述のように立地や価格帯を考えると意外にも大きなプランという印象になります。

とは言え、71㎡はファミリータイプ角住戸としてはけして大きいとは言えませんので、玄関廊下は中住戸同様に一直線で良かったような気がしますし、玄関前にアルコーブスペースが設けられていないのも残念ではあるのですが、廊下が長いのではなく玄関の下足スペースにゆとりを設けた形になっているのは好感が持てますね。

居室配置は角住戸ながらLDを角位置(二面採光)に出来ておらず、LDの開口部にL字サッシが採用されているとはいえ少々地味な印象のあるプランなのですが、東側が清澄通りであることに配慮している部分もあるのかもしれませんし、バルコニーもL字のようになっており、比較的大きな面積を確保出来ているのは悪くないでしょう。

南東頂点部の柱がかなり変わった位置にあり、そのようにしたがゆえに柱の食い込みがより目立つものになってしまっている点はやはり残念に感じるのですが(洋室2の形状はかなり厳しいものがあります…)、L字サッシ×L字バルコニーは「両国アドレス最高層」を意識したことの表れでもあると思いますし、そこそこ開放感のあるものではあるでしょうね。

坪単価は297万円。清澄通り沿いとは言え、日照及び視界良好な南東角住戸がこの単価というのは借地権だからこそ実現出来るものだと思いますし、普通借地権どころか定期借地権であっても所有権とそれほど大きくは変わらない単価で分譲されることも少なくないこのご時世においては、普通借地権で地代もリーズナブルな当物件の価格は目に優しい水準と言えるのではないでしょうか。

70㎡ちょっとという面積帯も価格とのバランスを考えると「ちょうどいいところ」という印象ですし、実際、第1期において総戸数43戸中30戸を分譲するあたりからしてもニーズにマッチしていたように思いますね。

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