リビオ両国ザ・レジデンス【地代と管理費合わせても348円/㎡】69㎡5,198万円(坪単価250万円)

続けて、リビオ両国ザ・レジデンス。

設計はウィッシュワーク設計事務所、施工は新日本建設、デザイン監修はカーサデザインコンサルタントです。

両国アドレス最高層(分譲マンションとしての話)とは言え、15階建はごくごく一般的な高さですし、基本1フロア3戸の総戸数43戸というスケールなのでむしろ小ぶりな方にはなるのですが、基壇部には石調の大判タイル、中層階以上のバルコニー手摺にはブラウン系のガラス手摺を採用するなど、デザイン面にも力を入れた物件になります。

敷地の一部(73%)が普通借地権ということで前回の記事でも述べたように価格面で勝負出来ている(違いを出せている)物件だと思いますし、極端なことを言ってしまえばデザイン等をもっと手抜きし「立地」と「価格」だけでも十分勝負出来たようにも思える物件なので、デザイン面でも見所を設けているあたりに余計に好感が持てるというものです。

専有部仕様にはあまり力を入れることのないリビオシリーズということでそこいらへんは価格なりという印象になりますが、地代は123円/㎡(更新料積立金含む)とお安く、物件スケールからするとリーズナブルな水準となった管理費225円/㎡にプラスしてもちょっと管理費の高い物件と同じぐらいの水準にしかならないあたりも当物件が素晴らしいと感じる点です。
※借地権部分については土地の固定資産税を支払う必要がないわけですし、このリーズナブルなランニングコストはかなり大きなメリットになります。

外廊下、かつ、ディスポーザーなしゆえの管理費安であることは否定しませんが、そうであってもこのスケールであれば悪く無い水準ですし、借地物件でここまでランニングコストを抑えられているケースというのはかなり稀なことなのです。

前回のリビオ両国ザ・レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は70㎡弱の3LDK、南向き中住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、前建との間にはそこそこ幅のある馬車通りがありますし、前建も高さのある建物ではないので日照的には悪くないポジションになります。

間取りとしては、70㎡超の角住戸とは異なり69㎡ということで惜しくも70㎡に満たないものにはなっているのですが、近年は60㎡台前半の3LDKも増えてきていますし、面積自体の違和感は皆無で「立地なりのほどよい大きさ」という印象になりますね。

ただ、柱の食い込みはやはり気になります。

先ほどの角住戸も食い込んでいたので特にこちらがというわけではないのですが、角住戸とは異なり「田の字プランの中住戸」という一般的なプランニングゆえに柱の食い込みがより目立ってしまっているのは否定出来ません。

田の字プランで共用廊下側の柱がアウトフレーム化されているケースはまだまだ多くはありませんのでその点には違和感はないのですが、借地権物件とは言えけして安価な価格帯の物件ではありませんのでバルコニー側の柱ぐらいはアウトフレーム化して欲しかったなと。

見ての通りバルコニーはあまり奥行がなく、そのようなゆとりのなさが柱のインフレームにも表れてしまっている印象ですし、連窓サッシなどを導入出来ていない地味な開口部設計も残念に感じます。

ただ、柱の食い込みがカウントされてのものとはいえ、居室畳数は専有面積を考えるとしっかりと確保出来ている印象ですし、収納とのバランスも悪くないでしょう。

坪単価は250万円。低層階で視界抜けは得られないとは言え、日照は得られるポジションであり、前述の通りランニングコストもリーズナブルな物件になりますので、このご時世としてはかなり良心的な水準ではないでしょうか。
バルコニー側の柱の食い込みなどこの単価なりの部分があるのは否定しませんが、中層階だと280万円を越える水準になりますし、低層階はちょっとしたパンダ価格と言ってよいと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターもありませんが、この価格帯に出来ているのであればやむを得ない部分でしょう。
浴室照明もダウンライトでなくブラケットタイプですが食洗機はついています。

駐車場は身障者用1台を含む全6台になります。

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