ジオ西葛西清新町【全戸リバービュー×全戸南向き】2階78㎡6,048万円(坪単価257万円)

ジオ西葛西清新町。

西葛西駅徒歩17分、葛西臨海公園駅徒歩21分の7階建総戸数55戸のマンションです。

2014年に分譲されたパークホームズ西葛西清新町にほど近いポジションでやはり最寄駅まではかなり距離があるのですが、新左近川を南面に望むリバーフロントであり、それが「南面」であることが大きな特長になります。

南面間口の広い敷地形状を活かした全戸南向きの物件で、全戸リバービュー(1階住戸においてリバービューと言うのは「グレー」ですが、当物件のポジションはしっかりとした堤防があり、当物件のグラウンドレベルよりも新左近川はかなり低い位置にありますので、そのように表現してもおかしくないと思います))だけならそう珍しいものではありませんが、「全戸リバービュー×全戸南向き」となるとかなり貴重でしょうね。
※江戸川区では10年ぶりとのこと。

西葛西・葛西エリアの駅遠物件は総合レクリエーション公園のパークサイドとなることも少なくなく、駅遠物件ならではの環境面の魅力があることが少なくないのですが、そういった中でも当物件のポジションは魅力が高いように思います。

駅近・都心物件の資産価値神話が一人歩きし過ぎている感のあるこのご時世においては、駅遠物件がひと昔前と比べ売りづらくなっているわけですが、そういった状況下で分譲するだけのことはある特色ある立地の物件と言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の4LDK、南西角住戸です。いずれの方角も接道してはいますが、交通量は多くありませんし、南東~南西にかけて新左近川のリバービューが望める特等席になります。
2階とは思えない視界抜けの得られるポジションですし、むろん日照を遮る建物はありませんので、日照時間も非常に長いです。

間取りとしては、最上階に1戸だけあるルーバル付の特殊プラン(84㎡)ほどは大きくありませんが、その次に大きなもので、物件内で最も条件の良い南西角であることを加味したものになります。

ただ、80㎡未満の4LDKはこのご時世であっても小ぶりな方になりますし、駅距離のあるポジションながらも採算的にそこそこの単価を追求せねばならない厳しさが表れてしまったプランニングということにはなるでしょうね。

玄関前には結構しっかりとしたアルコーブが設けられており、玄関位置はまずまずではあるのですが、角住戸の中でも結構奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまったタイプであることは否定出来ず、この面積帯ながら廊下が長めになっているあたりにも難しさがあります。

LDドアがかなり玄関寄りに設計されており、LD内にも実質的な廊下部分が大きく混入しているので、LDの11畳を鵜呑みにするのは危険ですね。

また、洋室の居室畳数こそ違和感はありませんが、収納も標準よりも少なめな印象になります。

ただ、開口部に関しては評価して良いでしょう。
南側のワイドな連窓サッシに加え、西側には足元付近から梁下までの高さのあるコの字サッシを採用しており、この地、この南西角というポジションならではの特長あるものと出来ています。

外観デザイン的にも良い効果のある開口部で、近年、プラウドで頻繁に採用されている戦略と類似するものです(プラン面で差別化を図ると共に外観的なインパクトも追求する)。

都心部などの高額物件であればデベを問わず多くの物件でこのような設計・デザイン(外観・間取りの双方で差別化)がなされることは珍しくありませんが、坪単価200万円台の物件でこういった試みがなされることはまだまだ少ないのが現実です。

なお、奥行がある分、キッチンと洋室4の間の中間柱がインフレームとなっていますが、全体として柱の影響は少なくそういった点にも好感が持てますね。

坪単価は257万円。上層階はさらなる視界抜けが望めるため1割程度高くなりますが、この階でも上述のように十分魅力的なポジションになるということで駅距離を考えると強気な部類のお値段設定ということになるでしょう。

2014年のパークホームズ西葛西清新町は平均坪単価約215万円でしたので、、平均での1割程度の上昇は相場並(駅距離のあるエリアであることを考慮してもむしろ弱いぐらい???)という印象にはなるのですが、当物件は全戸南向きの板状マンションとなっているため角住戸率が低く、特に二方向の視界に優れたこの南西角は「角住戸プレミアム」がわりと大きく乗っかってしまっているため、そのように感じる部分があります。

ただ、パークホームズはかもめ公園のパークビューだったとはいえ東向きでしたし、当物件の全戸リバービューの南向きという類まれなる条件面に加え、この角住戸の恵まれたポジションからすると違和感はないでしょう。

隣の駅にはなりますが、同じように駅距離のあるリビオシティ・ルネ葛西がこちらよりも大分お安い水準で分譲中で、立地・属性は大きく異なるものの「優れた買物利便性」というこちらの「優れた環境面」に匹敵するぐらいの特長を有していることを考えると、こちらも駅距離が価格面にもう少し反映されていたらという思いもなくはないのですが、リビオシティに比べると販売戸数は大分少なくて済みますし、当然の値付けという印象にもなりますね。

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