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ジオ西葛西清新町【中庭×全台平置駐車場】4階71㎡4,998万円(坪単価234万円)
2018-05-28

続けて、ジオ西葛西清新町。

設計・施工は長谷工です。

近年の長谷工はデベロッパーに引っ張りだこの状況ですので、総戸数55戸程度のスケールで長谷工が起用されていることに珍しさを覚えるわけで、田の字ベースのプランニングや共用廊下側の柱の食い込みなど、特長ある開口部が設けられた南西角住戸以外はどこにでもある長谷工物件(常々言っているように長谷工さんはデベの意向によりカメレオンのように様々なパフォーマンスを実現できるゼネコンですので、そうでない物件もたくさんあるのですが、メインはやはりコストダウンを念頭に置いた田の字オンパレードの板状マンションなので、そのイメージがどうしても先行してしますという現実があります)という印象にはなってしまうのですが、デザイン面では特色豊かな物件になっています。

外観はその南西角住戸のコの字FIXサッシ部分以外はごくごく一般的なものという印象なのですが、敷地北西部に独立したエントランスを確保しているのはかなり素晴らしい点で、総戸数55戸というスケールのわりに大きな印象のある中庭を望むガラス面豊かなエントランスホールを用意出来ているのも魅力的ですね。

エリア内では目立つ価格帯での分譲になることが避けられないことを考慮したと思われますが、それを加味しても上々のパフォーマンスと言えるのではないでしょうか。

前回のジオ西葛西清新町

公式ホームページ
IMG_2092[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南向き中住戸です。言うまでもなく新左近川のリバービューになるポジションで、このぐらいの階数だと眼下の木々とのバランスにも魅力がありそうです。

間取りとしては、よくある田の字の縦長リビングプランですし、連窓サッシではあるものの開口部も最低限と言う印象にはなってしまうのですが、玄関周りには工夫が施されていますね。

上述の通り柱の食い込みは普通に見受けられますが、洋室1側を共用廊下から少しセットバックさせることで玄関前にアルコーブを確保出来ていますし、玄関の下足スペース内にベビーカーなどを立て掛けて置けるスペースを確保している点にも好感が持てます。

専有面積に占める居室畳数割合は70.2%((11.3畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷70.6㎡)と田の字中住戸としては低めの水準ですが、玄関スペースに加え収納も充実しているので、違和感はないでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

LDのドア位置は田の字プランの中でも結構玄関寄りにあるのがちょっと気になりますが…。

坪単価は234万円。7階建の全戸南向きということで角住戸率が低いことが考慮されたのか、前回の記事でも書いたように「角住戸プレミアム」の大きな物件で、先ほどの下階角住戸と比べるとかなり目に優しい単価になりますね。

前述のように、田の字プランの中ではどちらかと言うと地味なプランになりますので、そのあたりが考慮されてのものかと思いますが、当物件の最大の特徴はリバービューの南向きですので、その恩恵を十分に受けられるポジションであることからすると悪く無い水準でしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどもありませんが、食洗機はついています。この価格帯ならばトイレ手洗いカウンターぐらいはあって欲しかったところですが、このご時世だと仕方ないですかね…。

管理費は187円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので、けして安くはありませんが、総戸数55戸ですので違和感のある水準ではないでしょう。

駐車場は全19台で全台平置になります。駅距離のある物件であることを考えると設置率は少々低めですが、将来的なことを考えると下手に多いよりかは少ないぐらいの方が安心ですし、修繕維持コストのかからない平置という点は大きな魅力になるでしょう。

7階建なのでけして高さを出せた物件ではないのですが、空地率は50%を超えており、「そこそこの大きさのある中庭×全台平置駐車場」と敷地の使い方にも魅力を感じることの出来る物件になります。



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