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クリオラベルヴィ新御徒町【下手なペデストリアンデッキ直結よりも快適】5階45㎡5,279万円(坪単価384万円)
2018-05-25

クリオラベルヴィ新御徒町。

新御徒町駅徒歩3分、仲御徒町駅徒歩6分、御徒町駅徒歩9分、上野御徒町駅及び稲荷町駅徒歩10分、蔵前駅徒歩13分、上野駅徒歩14分(JR線。東京メトロは徒歩13分)の13階建総戸数68戸(事業協力者住戸2戸含む)のマンションです。

これ以外にも末広町駅、湯島駅、浅草橋駅なども徒歩15分圏内で利用できる交通至便なポジションになります。

徒歩5分圏内になるのは新御徒町駅だけですが、当物件は佐竹商店街のアーケード沿いにあり、商店街はともかく駅からの道程がほぼほぼアーケードを通ってのものとなるのは大きな長所ですね。
「ペデストリアンデッキ直結」と言われるようなケースでもデッキに屋根がないケースも少なくないですし、下手なペデストリアンデッキ直結の物件よりも快適なポジションと言っても過言ではないでしょう。

この界隈は分譲マンションの供給が少ないですし、山手線(御徒町駅)まで徒歩10分圏内というのも大きな魅力でかなり交通面でのバランスの取れた物件という印象になります。

商店街の賑わいには大きな差がありますが、パルム商店街のアーケード沿いという稀なポジションで分譲されたインプレストコア武蔵小山とも近いものを感じます。

公式ホームページ
IMG_2084[1]
お部屋は45㎡の2LDK、南西角住戸です。西側は細い道路の向かいに当住戸と同じぐらいの高さのマンションなどがありますが、南側は前建を越えており、日照良好、かつ、視界的にもまずまずなポジションになります。

間取りとしては、物件内には住宅ローン控除が適用可能な53㎡超の2LDKも存在していますが、こちらはそれに遠く及ばないかなり面積を絞った2LDKということになります。

先日紹介したグローリオコンフォート東京両国の42㎡台の2LDKよりは幾分大きいですが、45㎡の2LDKというのも多くなくクリオラベルヴィ馬込などと同様にラベルヴィシリーズの中でも下限になる面積帯の2LDKプランになりますね。

ベッドルーム2の引き戸との関係上、仕方ないところはありますが、LDドアがかなり玄関寄りに位置してのLDK11.7畳なので実質的な畳数はこれよりも大分狭いですし、45㎡の2LDKなりに居室畳数がかなり小さくなったプランになります。

当物件の敷地形状はかなり歪ですしけして敷地にゆとりのある物件ではないにもかかわらず、柱をほぼアウトフレーム化したプランニングはクリオならではの繊細なもので、一般的な45㎡よりは確実に有効面積が大きいとは思いますが、2LDKでここまで面積を絞ってしまうと手狭感は不可避ですね。

53㎡ぐらいあれば住宅ローン控除の適用が可能になるのですが(登記面積で50㎡以上)、現在のようなマンション価格高騰下においては住宅ローン控除の適用を加味してもグロス価格の嵩みが馬鹿に出来ないわけで、「どうせ住宅ローン控除が適用出来ないのであれば思いきって面積を絞ってしまおう」という意図が働いた結果生まれるのがこの「53㎡よりもかなり小さな45㎡」なのです。
※そういった力が働くためこのクリオシリーズに限らず一般的に48~52㎡という面積帯のプランは非常に限られているというのが実情ですね。

坪単価は384万円。上層階は400万円を越える水準になりますが、このプランは南側の前建をギリギリ越えるぐらいの高さで囲まれ感がないとは言えないためそこまでではありません。

ただ、南面からの日照が得られるのは良い材料ではありますが、このような立地・面積帯のプランで日照が資産価値に与える影響は限定的で、やはり面積を絞ったからこその高単価という印象にはなってしまいますね。

上述のように下手なペデストリアンデッキ直結の物件よりも快適に感じるポジションなのでこのご時世であればこういった単価帯になるのも納得ではあるのですが、大江戸線は深いところを走っているため一般的な徒歩3分以上の距離感にはなりますしね。

ちなみに、アーケード沿いの少し先、駅徒歩4分の地に2011年にリストレジデンス新御徒町が分譲されていますが、平均坪単価約255万円という水準でかなりの値上がり感があります。
あちらは東側が清洲橋通りに隣接しているのでそういった影響も多少考慮すべきかとは思いますが…。



クリオラベルヴィ新御徒町【この価格帯・プランニングなら内廊下の方が自然だった?】3階33㎡3,631万円(坪単価359万円) | topページへ戻る | リビオ両国ザ・レジデンス【地代と管理費合わせても348円/㎡】69㎡5,198万円(坪単価250万円)

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