top  >  【新築】新宿/文京/中野  >  プレシス哲学堂公園【哲学堂公園ビューの南東向き】3階64㎡6,100万円(坪単価315万円)

当サイト内検索    (累計2600棟5700室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)


当サイト内検索    (累計2600棟5700室)



プレシス哲学堂公園【哲学堂公園ビューの南東向き】3階64㎡6,100万円(坪単価315万円)
2018-05-27

プレシス哲学堂公園。

新井薬師前駅徒歩10分、落合南長崎駅徒歩14分の7階建総戸数26戸のマンションです。

その名の通り中野通りを挟んで向かいが哲学堂公園という珍しいポジションで、中野区松が丘アドレスという範囲で見ても2007年のパークホームズ中野哲学堂以来約10年ぶりの供給となるようです。

近隣には哲学堂公園の他にも西落合公園、江古田の森公園、中野平和の森公園など大きな公園がいくつもあり、水と緑が豊かな環境的な魅力の非常に高いエリアになります。

設計はオンズデコ、施工は菊池建設です。
外観は部分部分によってかなり凹凸あるものになっていること以外は大きな特徴があるとは言えず、エントランス周りもシックな印象ではあるものの特筆すべきものではありません。

30~60㎡台の総戸数26戸というスケールなので特長を持たせるのは難しいでしょうし、当物件の場合は哲学堂公園ビューの南東向きというだけで十分な特長(差別化要素)になっていますので仕方のないところでしょう。

公式ホームページ
IMG_2093[1]
お部屋は64㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向は3階建の建物があるので視界面での影響はありますが、南東方向は中野通りの向かいに哲学堂公園、南方向も妙正寺川と哲学堂公園という感じになる非常に恵まれたポジションです。

中野通り沿いになるので静かな環境とは言い難いのですが、春は桜並木もきれいですね。

間取りとしては、物件内では大きなものにはなるのですが、いわゆる狭小3LDKプランでLDKで11.5畳しか確保出来ていないあたりに苦しさを感じてしまうプランでもあります。

64㎡あればLDだけで10畳以上確保した3LDKになるのが一般的なのですが、当プランは敷地形状が影響し、「いかにも角住戸らしい玄関位置」になってしまったことでこのような大きなのLDになってしまったのでしょう。玄関位置ゆえに廊下が長くならざるを得なかったというわけです。

むろん洋室の大きさを削ればLDはより広く出来たのでしょうが、4~6畳の洋室自体もギリギリという印象ですからね。

ただ、ベッドルーム3の引き戸を開けるとLDKで15.5畳というそこそこの広さのある空間になりますし、6畳のベッドルームにはかなり大きなウォークインクローゼットがついているのも大きな特長になりそうです。

こういった狭小3LDKプランは「2LDK+S」的な扱いを前提にしているケースも少なくなく、収納を最低限にして実質的にはS(サービスルーム・納戸)を収納として使うことを想定しているものもあるのですが、このプランはこの大きなウォークインを施していることで洋室を収納にしなければならないと言ったようなことはなさそうです。

なお、洋室1の開口部はコの字形で幅のあるものですが、いわゆる腰高窓なのでそれほど開放感のあるものではなく、むしろ洋室2の開口部の方が高さがあって開放感があるでしょう。

逆梁カウンターがあることからも分かるようにこちらも腰高窓ではあるのですが、カウンターはこのタイプとしては比較的低いもので、天井付近までの高さのあるサッシが採用されているのは大きな魅力ですね。

なお、南東面が逆梁工法になっていることでバルコニー手摺は上部を除き梁(コンクリ)になっており、LDや洋室3の室内からだと哲学堂公園を眼下に望みづらくなっているのはちょっと残念ですね。

坪単価は315万円。
近年でもいわゆるワンルームマンションのような類のものはポチポチ供給されているのですが、大きな土地の出にくいエリアということもありこういった属性の物件の供給、まして哲学堂公園を望むような立地の物件の供給は上述の通り約10年間ありませんので、価格比較は困難ですね。

ただ、最寄駅までの距離や環境面などからすると、江古田の森公園の南側のグランドメゾン江古田の杜と類似点が少なくなく、あちらは平均坪単価約300万円という水準ですので大きな違和感のない価格にはなるでしょう。

グランドメゾン江古田の杜はかなりの長期販売になっていますし、日照面やお見合い面が加味され、棟・向きによってはかなり控えめなお値段のお部屋もありますが、根本にあるのは駅距離のある立地ながら総戸数532戸というあまりにも多くの戸数を分譲しなければならない供給過多に他ならず(プラウドシティ阿佐ヶ谷(駅は遠くない)にも共通するものがありましたね)、エリアが異なり、かつ、面積帯もかなり絞っている当物件においてはそういった問題は生じづらいはずです。

そもそもこのような環境良好な地で30~60㎡台の供給はどうなんだ???という疑念はありますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターと違和感のないものとなっています。酸素美泡湯もついていますね。

管理費は388円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、30~60㎡台の総戸数26戸という小スケールが影響しかなり高額になってしまっています。
このような面積の大きなプランにとっては特に負担が大きい印象で気になる材料ですね。

駐車場は全3台で機械式になります。



ザ・レジデンスオブトーキョーKK06【一般的には「大井町」がつく立地だが、ナンバリングゆえに立会川】5階54㎡4,890万円(坪単価302万円) | topページへ戻る | シティハウス大塚【デザインは悪く無いが、やっぱりここもディスポーザーなし】56㎡6,290万円(坪単価372万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る