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ミッドタワーグランド【他の32階建とは訳が違う】29階84㎡12,470万円(予定)(坪単価491万円)
2018-05-29

ミッドタワーグランド。

まだ第一期の開始までには時間がありますが、リクエストも多くいただいておりますのでここらでいっちょ言いたい放題させていただきましょう(笑)。

月島駅徒歩2分の32階建総戸数503戸(事業協力者住戸116戸含む。他店舗29戸)のタワーマンションです。

リバーシティ21やキャピタルゲートプレイスの50階超には遠く及びませんが、近隣の32階建タワマンであるアイマークタワーザ・クレストタワーライオンズタワー月島の110m前後とは大きく異なる約122mもの高さを有した物件になります。

当物件を分譲するに際して、デベロッパーが「駅直結のランドマークタワーであるキャピタルゲートプレイスの後発となることのコンプレックス」みたいなものを感じていたはずで、ある程度の高値で分譲するためにはその「コンプレックス」を払拭することが前提としてあったことは想像に難くありません。
そのために掲げたのが「最上階32階全てを共用施設にした贅沢なプランニング」と「各戸の3次元性能を豊かにする優雅な階高」であり、立地・階建的に他を圧倒しているキャピタルゲートプレイスとの比較はともかくとして、周辺の近いスケールのタワマンとはかなりの差別化を図ることが出来た物件になります。

一般住戸の最大天井高は2.6m(30~31階のプレミアムフロアを除く)で階高3.4m超という数字からすると案外高くない(そのぐらいの階高があれば2.7mの天井高も可能なはずで、実際出来ている物件もあります)印象にもなるのですが、2LDK以上はLDにビルトインエアコンが内蔵されており、その「2.6mの最高部に埋め込み」になっていることからしても当物件の階高にかなりのゆとりがあることが分かりますよね。
※ちなみにキャピタルゲートプレイスの一般フロアは最大天井高2.55m。

当物件の2.6m部分はかなり広範囲に及んでいますので「全てを2.7m」とかにすることは流石に難しいのでしょうが、少なくともリビング中央付近だけを折り上げ的に2.7mとかにして最大天井高2.7mを謳うことは十分に可能だったぐらいのゆとりある階高を有した物件なのです。

凹凸を少なくした方がスマートに見えるということもあるでしょうし、どちらが良いというつもりはないのですが、三次元面で優れた物件であることは確かですね。

公式ホームページ
IMG_2147[1]
お部屋は84㎡の3LDK、南角住戸です。中層階以上であれば朝潮運河の向こう側ぐらいまでは視界抜けの得られる好ポジションで、むろん日照時間も非常に長いポジションではあるのですが、贅沢なコーナーダイレクトサッシを採用しているがゆえに真夏の直射が少々気にはなりますね。

また、朝潮運河の先には晴海トリトンやドゥ・トゥール、さらには五輪選手村部分に高層タワマン2棟が予定されているので、湾岸タワマンらしいパノラマオーシャンビューが広がる感じではありません。南東方向は比較的「隙間」もありますが、ザ・パークハウス晴海タワーズパークタワー晴海及びその隣で予定されるタワマンなど、さらに高層建物が増えますしね。

間取りとしては、30~31階のプレミアムプランを除くと最も大きなものとなります。
他にも80㎡超のプランはありますので突出した大きさになっているわけではないのですが、眺望的には北側(隅田川・スカイツリービュー)や西側(東京タワー・都心夜景ビュー。月島三丁目北地区及び南地区にはタワマンが予定されているため、影響が出てしまうかも…)の方が良いような気もしますし、日照を重視(?)したと思われるプランニングは当物件の1つの特徴と言って良いのかもしれません。

眺望にあまり焦点があたることのないノンタワマンならば何ら違和感のないプランニングなのですが、タワマンという意味では注目すべき点になりますね(デベロッパーがどの方角を重視しているかが分かったりもする)。

さて、肝心のこちらのプランですが、やはり気になってしまうのは廊下の長さでしょうね。
他の角住戸に比べ廊下が長くなった分だけ専有面積が大きいだけなんじゃ…???
、と言いたくもなってしまうようなプランで、LDの畳数表示は確かに大きくは出来ているものの、見ての通りLDドア位置がかなり際どい感じなので(住不さんでよく見られるプランほどではないものの、少々の悪意を感じるレベルです…)、LDに数字ほどの大きさを期待してしまうと後々ちょっとガッカリしてしまうこともあるやもしれませんので注意した方が良ろしいかと思います。

同じく大成建設設計・施工のパークシティ中央湊ザ・タワーの角住戸もLD入口付近の設計がこれに近いものになっていたのが記憶に新しいところで、少々気になる部分にはなりますね。

ただ、柱の食い込みはまずまず抑えられている印象ですし、上述のように優れた階高・天井高を有した物件なので一般的な物件に比べると畳数以上の広がりを感じることが出来るでしょう。

圧巻の無梁空間(キッチンから窓際までオール2.45m)を実現したそのパークシティ中央湊ザ・タワーとは異なり普通に梁が見えますが、窓際の下り天井高は2.25mと標準以上の水準で、ダイレクトサッシも床上すぐの立ち上がりになっているので(順梁でも床上15cmぐらいからの立ち上がりになっていることも少なくありません。本当に足元からだと怖いと感じる方もいらっしゃるようですね)、サッシ高は非常に高いですし、申し分のない開放感があります。

掃き出し窓には黒縁のサッシが採用されているのに対して、こういった角住戸のダイレクトサッシの縁は一般的なシルバーのものになっており、若干高級感に欠けるのが残念だったりもしますが…。

坪単価は予定価格で約491万円になります。同階の東角や北角は坪単価460万円ほどの設定になっており、日照を重視した単価設定になっているようです。湾岸らしい眺望という意味では物足りなさもありますが、上述のようにこの南角の専有面積を最も大きくしていますし、、デベロッパーがこのポジションを物件内で最も優れていると位置づけたということになるでしょう。

純粋に眺望を比較するのであれば隅田川に加え、スカイツリーや東京タワーも見えるであろう北角に魅力があるように思うので、北角との単価差はもっと小さくともおかしくなかった印象ですが、世の不動産購入に慣れていない金に糸目をつけない富裕層の方の中には「お値段で物件を選んでしまう方」がいらっしゃるのも事実で「お値段が目立って高い⇒ここが一番いい部屋に違いない⇒ここが欲しい!」となったりもするものなので、「私たち(売主)は南角高層階が一番良いと認識していますよ」っていうことを価格表で分かりやすく表現することはデベロッパーが価格設定する上で結構重要なことだと思っています。

なお、キャピタルゲートプレイスも南に比べ北の価格が目に優しいものとなっていたので(中住戸も含め割安感のある北の方が人気があったと記憶しています)、それを踏襲した価格設定であることも付け加えておきます。

また、「階数」の観点から言うと当物件は多少なりとも「階数なりの値付け」になっているとも感じますね。
30~31階のプレミアムフロアは大きく異なる価格帯になっていますが、その1階下になる29階も物件内では歴とした高層階になるわけで中でも「最上位に位置付けた南角」であればもっと欲張った値付けになっていてもおかしくなかった印象になるのですが、想定していたよりも幾分かは現実的なお値段設定になっているのかなと。

ただ、その理由は明白で上述の「キャピタルゲートプレイスコンプレックス」によるものと思われます。キャピタルゲートプレイスが分譲されてからかなりの年数が経過しているのであれば別ですが、それほど期間が空いていないにもかかわらず、その間に不動産価格が高騰しているわけで、物件内では高層階と言ってもキャピタルゲートプレイスにおいては中層階でしかない階数のお部屋にあまりにも大きなプレミアムを乗っけるのは難しかったのでしょう。

32階(最上階)を住民みんなが利用できる分、そうでない物件に比べ高層階住戸の魅力が薄れてしまうという点も多少は考慮しているのかもしれませんが…。



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