ミッドタワーグランド【キャノピーと床暖房にも注目】9階62㎡7,060万円(予定)(坪単価376万円)

続けて、ミッドタワーグランド。

設計・施工は売主にも名を連ねている大成建設で制振構造が採用されています。

東日本大震災後に企画されたタワマンは免震率がひと昔前に比べかなり高くなっているのですが、32階建は湾岸タワマンの中では高い方ではありませんし、キャピタルゲートプレイスが制振だったこと、同じく三井さんと丸紅さんによるザ・タワー横浜北仲(もともと携わっていた森ビルの趣向も感じる物件ですが…)が制振だったことを考えてもここの制振構造は自然な流れと感じますね。

あえて免震を採用しキャピタルゲートプレイスとの差別化を図るというのもアリだったような気もしますけれども…。

なお、当物件の最大の特長となるのが前回の記事で書いた「最上階全てを贅沢に用いた共用施設」と「豊かな階高」です。

豊かな階高については前回の記事でかなり述べたのでこちらでは割愛し、ここからは共用施設について言及していきます。
最上階にはスカイラウンジ、パーティールーム、フィットネススタジオ、ゴルフレンジ、サウナ・岩盤浴などの共用施設がありますね。

ただ、最上階は外観からも一目瞭然のように住戸階の「内廊下から内側」に相当するぐらいの床面積しかなく(それ以外は単なる屋根部分で立ち入り不可の設備スペースなどになっている)、せっかく最上階を大々的に共用施設にしたわりにはスカイラウンジやパーティールームが少々こじんまりとし過ぎている印象はありますね。

デザイン監修に著名なホシノアーキテクツの星野氏を起用しており、月島らしく「月」をコンセプトにしたというアーチ形状の最上階のキャノピー(軒裏のカラー・質感にも注目!)は当物件の価値を大いに高めていると思いますし、スカイラウンジの豊かな天井高、そして最上階のキャノピーデザインを踏襲した1階メインエントランス部の造りなどにも感銘を受ける物件ではあるのですが、最上階の屋外デッキはかなり狭いですし、ゴルフレンジなんかはゲストルームなどと同じ3階にするなどして、もっとラウンジなどのインパクトを高めた方が良かったような気がするのは気のせいでしょうか。

有明ブリリア三兄弟とはスケールも大分違いますし、この地で大々的な水物(プールやスパ)というのは流石にありえないと思うのですが、32階は当物件においては最上階であっても40~50階台建のタワマンにおいてこのぐらいの高さに共用部があるのはごくごく普通のことですので、さらに差別化を意識してくれているとより魅力的だったでしょうね。

まぁ、近年幾度となく言及しているように昨今の住不タワーは共用部のかなりセコイ造りが目立つわけで、当物件は三井不さんが携わっている物件らしくこのご時世としてはかなりパフォーマンスに富んだ物件になっているのは確かなのですが…。

そのため、そこまで言うのは酷という思いもあるのですが、やはり三井さんのタワマンというのは非常にたくさんの工夫や新しい試みがなされているのが通例で、他デベ物件よりも遥かに優れたデベロッパーだと思っているので(ノンタワマンにおいてはそこまで突出した存在とは思いませんが、タワマンにおいては頭1つ抜けていることが多いですね)、あえて厳しいコメントをさせてもらった感じになります。

なお、西仲通り商店街(もんじゃストリート)側の当物件の1~2階部分には地権者店舗だけでなく新規の店舗も数多く入ることが予定されており、そちら側はかなり賑わうことが予想されます。北側2階部分には従前のパチンコ屋さんも入居するので気になっている方もいらっしゃるかもしれませんが、駅からの道程を想定した場合、マンションエントランスの方が手前にありますし、ランドプラン的にも気にはならないのではないでしょうか。

前回のミッドタワーグランド

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の2LDK、北角住戸です。当物件の二次元的な特徴として北西側中央部が凹んだフロアプランがあります。

ペンタゴンだったグローバルフロントタワーほど特異なフロアプランにはなっていないのですが、北西面中央部をえぐらせたことで角住戸率を高めたケースになります。

正規(?)の角住戸とは異なりダイレクトサッシは採用されてはいないのですが、見ての通りインパクト十分の連続サッシが採用されており、プラン的な魅力も十分なものになります。

北西側は隅田川沿いのブリリアウェリス月島あたりまで戸建を中心とした低層建物が広がっており、低層階でも視界抜けの得られる好ポジションになりますね。

間取りとしては、南東面とは異なり柱がバルコニー内にアウトフレーム化されていないのが欠点であり、共用廊下側の食い込みと合わせると面積消費はそれなりのものとなりそうですが、玄関廊下は一直線となっていて、LDだけで12.1畳ある点や洗面所にも豊かなスペースを確保出来ている点などからみてもそこまで気にする必要はなさそうです。

柱の食い込みがあるということは当然室内窓際部分の梁(下り天井)もあることになるわけですが、やはり2.25mなので一般的な物件よりも遥かに良いパフォーマンスで、サッシ上部も梁ギリギリのラインまでありますので、ハイサッシと胸を張って言える水準になります(2m未満でも「ハイサッシ」を謳っている物件もあるので注意しましょう…)。

なお、当物件のポイントとなるのがマスターベッドルームの床暖房ですね。
当物件は全プランにおいてリビングだけでなくマスターベッドルームにも床暖房を導入しており、デベロッパーを問わず異例のことと言えるでしょう。
パークコート青山ザ・タワーのような超高額物件ならばついていますが、当物件よりも遥かに高いパークコート浜離宮ザ・タワーですらついていませんでしたし、タワマン・ノンタワマン問わずこのぐらいのお値段の物件で導入されているのは非常に珍しいことになります。

南向き住戸においては必要?と思ってしまったりもする設備ですが、北風の直撃で冬場は冷えることも少なくないこういった北向き住戸にとってはかなり有難い設備かもしれませんね。
※オプションで入れると20万円くらいはかかるでしょう。

坪単価は予定価格で約376万円。この階では隅田川はブリリアウェリスなどの建物の間から望める程度ですが、それらの前建との距離は十分に確保されており、プラン的な魅力も合わせるとこのご時世にしてはわりと魅力ある「単価水準」ではないでしょうか。

床暖房がマスターベッドルームに導入されていることを考えても北向きのデメリットは小さくなっていますし、北西側のお部屋は囲まれ感のある他方角の低層階に比べ割安感のある価格設定になっていますね。

三井×丸紅によるザ・タワー横浜北仲がかなりお粗末な印象のある価格設定で、倍率に異常なほどの偏りが生じる結果になりましたが、ここも北仲ほどではないにしろ少々違和感のある価格設定だなと…。

当プランは近年のタワマンの2LDKとしては大き目の面積が確保されており、単価はほどほどでもグロスの嵩みは結構なものになっているので、そういう意味では真っ当な水準という印象にはなるのですが、こちらの方角よりも囲まれ感のある他方角の価格と比較するとやっぱりちょっと違和感が…。

設備仕様及び管理費については正式価格発表後に言及したいと思います。

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