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ベイサイドタワー晴海【長らくお待たせ致しました(笑)】30階76㎡10,580万円(坪単価459万円)
2018-06-01

ベイサイドタワー晴海。

勝どき駅徒歩10分の33階建総戸数352戸のタワーマンションです。

2016年1月に当物件が賃貸募集されていた際に一度紹介しており、そこで書いているように当初はゼネコンである前田建設工業が自社による設計・施工で建築した物件なのですが、隣接するドゥ・トゥールなどとの競合もあり長らく行き場を無くしていた物件になります。

ベイサイドタワー晴海【賃貸】

ドゥ・トゥールは未だ完売していませんので、普通のデベロッパーであればさらにここを買うという選択肢は考えにくかったわけですが、住不さんは一時期「相場はウチが作る」とまで言い放っていたぐらいですので、ここを他社が買い取った上での安値分譲(リーマンショック後のアウトレットマンションみたいなこと)となることは絶対に避けたかったはずで、ある意味当然の流れではあるでしょうね。

昨年、とある住不物件の営業さんから「ここもうちが分譲します」と聞いていたので、もう少し早く出てくるのかと思っていましたが、ドゥ・トゥールの販売が苦戦しているため、ここまで遅れた感じなのでしょうか。

東京五輪まではまだ2年近くありますので、「恰好のタイミング」と言えなくもないですが、「住不さんのペース」でここからの300戸超だと完売目途は確実に五輪後になるはずで、選手村の大量供給前に完売させることを念頭に置くのであればある程度「現実的な価格設定」になるかもという淡い期待も抱いていたのですが、やっぱり無理だったようです…。

昨年のシティタワーズ東京ベイの第一期頃の住不さんの「気の迷い(弱気)」はなんだったんだろうか(笑)。

ちなみに、当物件は販売の仕方にも凄いものがありますね。
物件自体の正式リリースからまもない時期に第1期の販売概要(正式価格と分譲住戸を記載済)を明らかにしており、5月中旬時点において、既に「7月19日~21日の登録期間」及び「分譲住戸(5戸)」が決定しているというのは驚きです。

可能な限り価格をブラックボックスとし販売を行うのがこれまでの住不さんの戦略でしたが、この物件の販売手法はあまりに対照的なもので、破天荒過ぎるのではないかと…(汗)。

「5戸」はいずれも高層階30階住戸で、52階建のドゥ・トゥールで「売れ残っている中の中層階住戸(30階前後)のお部屋と比べると後発のこちらはもっと高くなるんだよ」と言いたいだけのような気もしなくはないのですが、いずれにしろこちらの物件が今後どのように販売されていくのか注目ですね。

公式ホームページ
IMG_2075[1]
お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。南~南西にかけては五輪選手村が建設中で、その中には50階建のタワーも2本含まれていますので、現在の非の打ちどころのないパノラマオーシャンビューには影響が生じることになります。

ただ、南西角とは異なりこちら南東角は選手村マンションの影響は小さいですし、南東角という日照面での魅力も高いポジションになりますね。

間取りとしては、上述の賃貸住戸として2016年に紹介した南西角プランの反転タイプになります。
※詳細はそちらをご参照下さい…。

タワマンの条件の良い角住戸にしては小ぶりなプランニングになりますが、もともと賃貸となることも想定されていたぐらいの中途半端な状況下で建設された物件なので、このような面積帯なのでしょうね。

なお、ドゥ・トゥール同様に外側の柱・梁がアウトフレーム化されたプランになるのですが、ドゥ・トゥールは三井住友建設によるものなので、表現としてはグランドミレーニアタワー&スイート(住不×前田建設工業)同様とするのが適切なのかもしれません。

全体で見ても柱の食い込みが少ないプランですし、タワマンの角住戸にしては玄関廊下を比較的短めに出来ているのも長所の1つになります。
ゼネコンが建築主となっただけのことはある設計と言って良いのではないでしょうか。

なお、やはり賃貸の記事でも書いていますが、LDのワイドなコの字サッシはタワマンの角住戸としてもかなり珍しいタイプのもので、開放感はかなり高いですね。

坪単価は459万円。2014年のドゥ・トゥールの第1期よりは流石に高いけどその後の値上げ期よりは少し安いぐらい、の水準になるでしょうか。

上述のようにドゥ・トゥールが未だ分譲中、また、このペースの分譲ではここの販売が五輪後まで続く可能性が高い、ということを考えるともう少し目に優しい価格になってしかるべき印象はあるでしょうね。

ただ、ドゥ・トゥールで残っているのはほとんどがイースト棟で、イースト棟の南側30階台中盤まではこの物件が視界を妨げ、なおかつ、イースト棟の44階以上は角住戸であってもコンパクトな面積帯の「SOHOフロア(エントランスも別で共用廊下も外廊下)」になるので、「眺望抜群である程度大きさのある角住戸がお望みの方」の触手が伸びる可能性のある物件及びプランということになりそうです。

まぁ、築2年半以上が経過した物件で、いわゆる新築物件には該当しないことから、通常の新築物件では担保される「品確法の瑕疵担保責任」を売主が負う必要がない点には注意が必要で、そういった安心感に欠けていることを考えるともう少し目に優しい価格設定になるのが妥当という印象はありますけれどもね(住不さんにとっては築後1年以上に渡り物件を販売し続けるのは何ら珍しいことではないので、それが何か???という感じなのかもしれませんが…)。
※品確法の瑕疵担保責任については、パークホームズ浅草寿の記事でより詳しく言及済なので気になる方はそちらもどーぞ。



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