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エクセレントシティ葛西パークアリーナ【駅徒歩10分圏内の住居系地域×南面パークフロント】1階70㎡4,998万円(坪単価236万円)
2018-06-07

エクセレントシティ葛西パークアリーナ。

葛西駅徒歩10分の8階建総戸数28戸のマンションです。

南側に新田公園を望むパークフロントで、ホームページ等には「葛西エリアでは南側が公園に隣接した分譲マンションは過去23年間で当物件のみ」と謳われています。

かなり意外だったので、よくよく見てみるとそれは「東西線駅徒歩10分以内」×「住居系地域」という要件を満たしてのものとなるようですね。

西葛西・葛西駅界隈は、全長約3kmもある総合レクリエーション公園を初めとして非常に水と緑が充実したエリアになっており、南面パークフロントとなる物件はそれなりにはあるのですが、駅徒歩10分圏内となると公園自体がかなり限られますし、さらに住居系地域ともなると存在しなかったというのも納得です。

当物件はちょうど駅徒歩10分であり、「当物件の希少性を謳うために組み合わせた要件」という側面があることは否定出来ませんが、駅に近いエリアは住居系地域ではなくなってくるので、環境面では一段劣ることが少なくなく、この界隈の環境良好な物件の大半が駅距離のある物件ということを考えると、清砂大橋通りや環七からしっかりと内に入った当物件のポジションはバランス良く、かつ、希少性のあるものと言って良いのでしょう。

公式ホームページ
IMG_2154[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は3階建のマンションがありますが、南側は細い道路の向かいが新田公園になり、1階住戸でも半永久的に日照が享受できるであろう心地よいポジションになります。
南側バルコニーの戸境がペラボーではなく、しっかりとコンクリ壁で仕切られているのも魅力ですね。

間取りとしては、南東角住戸よりは気持ち小さいのですが、物件内では最大級のものとなります。
上述のように大通りからしっかりと内に入った環境良好なパークフロント物件ですので、もう少しゆったりとした面積帯になっていてもおかしくなかった印象もあるのですが、エクセレントシティシリーズは小ぶりな面積帯を供給する傾向にあり、当物件は駅徒歩10分圏内ということもあるのか単価帯もそこそこの水準にはなっていますので、販売面を考えるとこのぐらいの大きさが無難だったということでしょう。

ただ、角住戸ながらかなり効率性の高いタイプになっているのは良い材料ですね。
北東側の柱の食い込みは少々残念なのですが、玄関廊下をギリギリまでコンパクトにしたことで各所にしっかりとした大きさを確保出来ています。

LDの10.7畳、キッチンの2.9畳は専有面積のわりには若干小さめの印象になるのですが、収納はかなり充実していますし、洋室1の6.8畳もかなり大きいですね。

また、玄関框が90度にカーブしていることからも分かるように玄関に広がりを持たせた設計になっているのも評価出来る点です。正面のカウンター(下部収納)も魅力ですね。

なお、洋室3にウォールドアが採用されており、開くことで違和感なく2LDKとして利用できるようになっているのは素晴らしいのですが、連窓サッシが採用されていないのはちょっと残念ですね。洗面所もこの面積帯にしては少々手狭感があります。

坪単価は236万円。日照良好のパークフロントではありますが、1階住戸で目の前は道路という条件になりますので、物件内でも控えめな単価になっています。上層階は270万円ほどの水準で南向きパークフロントであることがしっかりと考慮された価格設定になっているので、1階住戸とはかなり差があります。

分譲中のプレシス葛西ルヴェール・ルジュールなどと比べると駅距離のわりに多少高めの印象があるかもしれませんが、それらは清砂大橋通り沿いであり、南面パークフロントの立地の良さを考慮するとこちらの方がむしろ若干割安な印象になるでしょうか。



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