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エクセレントシティ葛西パークアリーナ【内廊下×平置駐車場】2階54㎡3,998万円(坪単価246万円)
2018-06-07

続けて、エクセレントシティ葛西パークアリーナ。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設です。
前回の記事で書いたように「駅徒歩10分圏内×住居系地域×南面パークフロント」という三拍子そろったポジションで、駅近と環境を両立しやすいとは言えない葛西エリアではわりと希少性のある物件なので、「それ以外の特色は設けないだろうなぁ」と思っていたのですが、見事に裏切られました。

当物件は、外観デザインと内廊下設計にも見所がありますね。
小規模ゆえにエントランス周りにスケールを感じることは出来ませんが、その一方で外観は公園からもよく見えてしまうパークフロントのためか、なかなかにシャープで存在感のあるものとなっています。

マリオン、ルーバー、そしてトップのキャノピーも素敵ですし、そこに内廊下設計を組み合わせたことでエリア内では貴重なデザイン性と高級感を高いレベルで両立させた物件と言えると思います。

1フロア4戸中3戸が南向きパークフロントで、残りの1戸が北東角住戸という形なので、他デベだったら外廊下になっていた可能性が高いように思うのですが、その1戸の北東角住戸が共用廊下の北側にふたをするような形で隣接しており、無理なく無駄なく内廊下を実現した上手な設計という印象も受ける物件です。

また、前回の記事でも言及しましたが、バルコニー戸境がペラボーではなくしっかりとコンクリ壁で仕切られているのも立派だと思います。こういった価格帯の物件ではあまり見られない設計になります。

小規模ゆえに差別化要素をふんだんに盛り込んだというのもあるのかもしれませんが、倍ぐらいのスケールがあったならばそのパークフロントの立地も相まってエリア内でも一目置かれる存在になったでしょうね。

前回のエクセレントシティ葛西パークアリーナ

公式ホームページ
IMG_2155[1]
お部屋は54㎡の2LDK、北東角住戸です。前述のように北東角と言っても南向き「中住戸」の北側に位置しており、南東方向には南東角住戸(Cタイプ)があります。そのため、南東方向からの日照などは得ることは出来ず、パークフロント物件内では非常に地味なポジションということになります。

ただ、東側は接道しているので前建まではしっかりと距離が確保されていますし、北側も当物件の9台の平置駐車場と車路が広がっているので、低層階でも圧迫感がないのは魅力ですね。

間取りとしては、南向き中住戸と同じ50㎡台前半でギリギリ住宅ローン控除を満たしたような形になります。
1フロア4戸で容積率を満たした物件を設計することを前提にすると、このような「70㎡×2+53㎡×2」という構成になるのも分かる気はするのですが、駅徒歩10分の環境良好なポジションということを考えると半分が53㎡の2LDKというのはある種の勿体なさみたいなものを感じてしまうのも事実ですね。

53㎡の2LDKだと子育てファミリーが長く住むことは難しいでしょうし、「子なし」だとこのポジション(駅距離はそこそこある)にそこまで魅力を感じづらいでしょうからね。

一方で、間取り面では小ぶりな2LDKながら玄関廊下を最小限にすることを心掛けており、非常に効率性の高いものになっているところに好感が持てますね。

53㎡台の2LDKでLDが10畳超確保出来ているのは効率性を限界まで高めているからに他なりませんし、この廊下の長さで洋室1室及び洗面所をノンリビングインと出来ているあたりも絶妙でしょう。

洋室1も6畳を確保するなどしっかりとした居室畳数を確保しつつも収納もかなりしっかりしていますし、専有面積以上の使い勝手があるであろうプランですね。

バルコニーがそこそこ大きさのあるものになっているのも良い材料です。

坪単価は246万円。パークフロントになる同階南向き中住戸は坪単価260万円を越えているのでそれと比べると安くは感じますが、当物件の最大の売りが南面パークフロントであるのは言うまでもなく、その魅力に欠けるわりには立派な単価という印象になりますね。

南向き中住戸が南東角や南西角に比べて単価高傾向があることからも分かるように50㎡台の2プランは70㎡台の2プランに比べグロスが嵩まないがゆえにやや強気な単価設定になっているようなのですが、この立地は50㎡台よりも70㎡台に向いているポジションだと思うので、50㎡台の単価が70㎡台に比べ高いのは少々違和感があると同時に50㎡台には少々の割高感が出てしまっているようにも思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく、価格帯的に水回りの天然石天板仕様もありません。ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついており、価格・スケールなりの適切なものという印象になります。

管理費は206円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですのでリーズナブルですね。この水準で内廊下に冷暖房がついているのであればかなり魅力的です(小規模物件の内廊下の場合、換気機能のみのことも少なくありません)。

当物件は駐車場全12台を平置に出来ており、機械式駐車場などのような修繕維持費がかからないことが功を奏しているのかもしれません。



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