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ルジェンテ武蔵小山【駅までの道程はほとんどパルム】4階55㎡6,890万円(坪単価417万円)
2018-05-31

ルジェンテ武蔵小山。

武蔵小山駅徒歩6分、戸越銀座駅徒歩11分、戸越駅徒歩13分の14階建総戸数59戸(地権者住戸16戸含む)のマンションです。

インプレストコア武蔵小山のようにパルム商店街沿いではないので、アーケードから直接物件に入ることは出来ませんが、都道420号(通称26号通り)沿いになる物件で商店街のアーケードからはほんの少し歩くだけで物件に到達できるので、雨の日でも非常に快適なポジションになります。

インプレストコア武蔵小山はパークシティ武蔵小山ザ・タワーよりも一足早い分譲ながら強気な価格で注目を集めましたが、こちらはパークシティの後発でそのパークシティも三井さんのタワマンにしては強気に感じる価格設定になっているということもあり、インプレストコアに近い価格帯での分譲になるようです。

なお、インプレストコア同様に30~50㎡台に特化したプランニングになっており、パークシティ、シティタワー、さらにその後にも控える周辺再開発に期待する投資ニーズも強く意識した物件ということになるでしょう。

公式ホームページ
IMG_2165[1]
お部屋は55㎡の1LDK+S、西角住戸です。南西は都道420号なので前建までの距離は確保出来ていますが、向かいには11階建のアークス武蔵小山など、また、南西方向そう遠くない距離にはさらに高い14階建のパークハビオ武蔵小山があるので、低層階だと少々囲まれ感のあるポジションになります。
日照が得られないということはなさそうですが、結構遮られてしまいそうですね。

間取りとしては、物件内では大きなタイプながら2LDK(実質)としてはけして大きなものとは言えません。

しかしながら、専有部形状と柱のアウトフレームに見所のあるプランで、角住戸にしてはかなり効率性の高いプランになっているのは魅力ですね。

玄関は共用廊下から少し窪んだ位置にあるのでプライバシー面が良好ですし、窪ませたことで廊下も短めに出来ています。

また、柱のアウトフレームとは直接関係ありませんが、洋室とLDの間にある柱がちょっと面白いですね。

通常こういった柱は隣戸との戸境付近にあるもので、本来ならばバルコニー隔て板(ペラボー)付近にあるはずなのですが、当物件は北西側に意図的に寄せているはずです。

フロアプランをみると柱は「等間隔」に設計されている感じではなく、角住戸と中住戸の面積及び専有部形状、さらには耐震性などを事細かに考慮した結果このような柱位置になったと思われます。

柱をもっと南東側に寄せ、玄関と柱の位置を反対に出来ていたら、現在の玄関下足スペースは丸々シューズインクロークなどの大きな収納に出来たでしょうし、洋室の開口部もより開放感があったような気もしますが、いろいろと事情があるのでしょうね。

なお、55㎡に満たない面積帯であることを考えるとLDKの13.4畳、サービスルームの6.2畳、は大きい方と言えますし、収納や1416の浴室にも違和感はないでしょう。

洗面所はやや小さめですが、LDはダイニングとリビングに分けることを考えると非常に使いやすそうな形をしており、そういう意味でも好感が持てますね。

洋室の引き戸も完全に開け放てるタイプなので、空間的な広がりが得やすいですし、奥行のあるバルコニーが採用されている点も〇でしょう。

坪単価は417万円。インプレスト武蔵小山とほぼ同じですが、気持ち高めの設定ですね。
パークシティ武蔵小山が想定していたよりも若干強めの価格設定でしたし、インプレスト武蔵小山があのお値段でもそこそこのスピードで売れたことが考慮されてのものでしょうか。

なお、パークシティ武蔵小山の2LDKは中層階(15階程度)でここの1割高という水準なので、低層階がここと同じぐらいの単価水準になっていても何らおかしくないのですが、「第1期では低層階を売らない」などの小細工も行い、低層階を中層階に近いお値段で売ろうとする戦略を展開しています(三井さんも住不さん的な売り方をするようになってしまった…)。
そのため、同じ単価とまでは言えないのですが、駅徒歩1分の住商一体のランドマークタワマンと大きな差のない単価設定になっていると考えるとやはりインプレスト同様強気のお値段という印象にはなってしまいますね。
※当物件の上層階は坪単価約450万円で、パークシティの同階2LDKとほぼ同じ水準になります。

ただ、パークシティの2LDKはこの物件のものよりも大きな60㎡前後が中心となっており、グロス価格で考えるとかなりの価格差があるのでこういったお値段設定が通用するのでしょうね。



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