アールブラン武蔵境【専有部も共用部も差別化】4階66㎡6,780万円(坪単価339万円)

続けて、アールブラン武蔵境。

設計はスペーステック、施工は新日本建設、そしてデザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョンです。

ウイ・アンド・エフヴィジョンについては今さら説明の必要はないでしょう。モリモトの物件では「ピアース」や「アールブラン」などの実績がメインで、ディアナコートはディアナコート尾山台翠景ぐらいになるのですが、ディアナコートの多くを手掛けるアーキサイトメビウスにも勝るとも劣らない高いパフォーマンスを提供し続けてくれています。

モリモト物件において「ブランドごとのグレードの差」が感じにくいのは、モリモトさん自身に「どんな物件でもデザインに妥協しない」という断固たる決意があるならに他なりませんが、こういった会社さんの力なくしてはけして実現しないのも確かなことではないでしょうか。

こちらは、ディアナコート尾山台翠景で採用されていた迫力ある石積みなどは施されておらず、重厚感はそれほどではないのですが、エントランスアプローチからエントランスホールに至るまでの長い空間に贅沢な大判タイルを施しており、随所にモリモト物件らしいセンスの良さを感じることが出来ますね。

当物件は南北に長い敷地形状ゆえに奥行のあるエントランスアプローチを施すことが出来ており、そのあたりのランドプランの上手さにもぜひ注目して欲しいです。

エリア内では珍しい内廊下を採用した物件ですし、差別化要素が非常に豊かな物件と言えるでしょう。

普通のデベロッパーだったら南向きと西向きで構成された「田の字プランオンパレードの外廊下物件」になっていた可能性が非常に高いように思います。

前回のアールブラン武蔵境

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。東側は当物件と同じような高さの武蔵野ハウスに近い距離で視界を塞がれますが、北側は接道していますし、建物自体が道路からセットバックした位置にあるのは救いでしょう。

間取りとしては、60㎡台中盤の3LDKということでモリモトの3LDKとしてはかなり面積を絞った感のあるタイプになりますね。
いわゆる中小デベならごくごく当たり前の面積帯という感じですが、モリモトの物件はこの物件に限らずかなり差別化が図れており、モリモトの物件を気に入ってしまうと「他デベの物件では替えが効かない」という状況になりますので、多少グロスが嵩んだところで販売面に支障を来たすようなことはほとんどありません。

そういう意味ではもっと大き目のプランでもおかしくなかった印象にはなるのですが、当物件は都心部の物件とは異なり30~50㎡台を多くプランニングするわけにも行かず、前回の記事で書いたように条件の良い角住戸でも70㎡台中盤まで面積を絞っていることからしても、「このぐらいの面積帯の3LDKも用意しある程度面積レンジを広げよう」とするのは当然でしょう。

なお、当物件は一般的なデベロッパーであれば南向きと西向きになるような敷地条件のところ「東向きも設けることで内廊下設計を実現している」とも言えるわけで、東向きの視界面の悪さ(前建の影響が非常に強い)を考慮した結果、小さめのプランニングになっている可能性もありますね。

ただ、角住戸ながら玄関位置がかなり優れたプランで、66㎡の3LDKとしてはかなり大きなLD11畳、洋室は最低でも5畳超、さらに収納も違和感のない水準を確保するなど、面積から受ける印象以上の豊かさを実現出来ているのは評価できる点かと思います。

一方、ちょっと残念なのは洋室2の引き戸でしょうか。
柱の食い込みの影響(つまりは梁の影響)で方立てが少々大きくなってしまっていますし、西側に扉1枚分のデッパリが生じてしまっているのも残念ですね。

この洋室2を違和感なくLDにつなげて使うことが出来るようになっていると場合によってはかなりの大きな空間として利用することも可能だったはずで狭小3LDKをカバーする特長になったはずです。

坪単価は339万円。中層階にはなりますが、東側は低層階同様に前建の影響の大きなポジションであり、そういったポジションのわりには少々立派な単価という印象です。
面積を絞ったがゆえの単価ということにはなるのでしょうが…。

設備仕様面は、総戸数45戸でディスポーザーが採用されているのは少々意外でしたし、食洗機、シーザーストーンのキッチン天板、トイレ手洗器、タイル貼の廊下、そして廊下側壁の木目調パネルなど、高級感のある仕上がりになっています。
一昔前の物件であればLDにビルトインエアコンがついているような価格帯なので、それがないのは少し残念ではあるのですが、近年のモリモト物件はビルトインエアコンにあまり前向きではないので(デザインに拘るモリモト物件でこそビルトインが適している印象があるのですが…)、そこに驚きはありません。

管理費は224円/㎡。総戸数45戸で内廊下とディスポーザーを採用していることを考えるとかなりリーズナブルな印象になります。物件自体の価格帯に比例(購入者の支払能力に比例)させている部分もあるのでしょうが、こちらよりもスケールで上回るディアナコート目黒ディアナコート用賀よりも大分安く(目黒と用賀も一般的な水準よりもリーズナブル)、なぜにこのような差が生まれるのか不思議ですらありますね。

駐車場は全9台で身障者用を含む2台が平置、残りの7台が機械式になります。

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