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ライオンズ東京菊川ミレス【この地でもやはりコンパクト中心が無難】7階53㎡5,150万円(坪単価323万円)
2018-06-11

ライオンズ東京菊川ミレス。

菊川駅徒歩5分、住吉駅徒歩9分、錦糸町駅及び森下駅徒歩13分(錦糸町駅はJR線。東京メトロは徒歩14分)、両国駅及び清澄白河駅徒歩19分の7階建総戸数71戸のマンションです。

分譲中のブランシエラ東京住吉の南方向に位置しているので、錦糸町駅(JR線)は少し遠くなりますが、最寄駅(菊川駅)まではより近い徒歩5分になるポジションです。

ブランシエラとは異なり大横川には面しておらず、大横川との間には当物件と同じような高さのマンションのあるポジションにはなるのですが、ブランシエラ同様に首都高や新大橋通りから離れたこの界隈では比較的静かなところにあり、交通利便性と環境面とのバランスの良さを感じることが出来る物件になります。

用途地域は準工業地域ではあるのですが、そのように環境面は悪くありませんので、通常のライオンズ(ファミリータイプ中心)の分譲でもおかしくなかった印象がありますが、接道が東西の二方で条件の良い南向き住戸をあまり設けることが出来ない点などが考慮されたのかここ最近立て続けに分譲されているコンパクト中心の「ミレス」シリーズになっています。

ブランシエラもコンパクト中心でしたし、後発のグローリオコンフォート東京菊川も含めこの界隈はコンパクトマンションの供給がかなり盛んになっていると言えるでしょう。

やはりこの界隈の7,000万円を越えるファミリータイプは売りやすいとは言い難く、駅近とまで言わずとも駅徒歩5分前後ならばコンパクトなプランニングをするのが最も採算に合うということなのでしょうね…。

公式ホームページ
IMG_2210[1]
お部屋は53㎡の2LDK、北東角住戸です。北方向も隣の隣に7階建、東側道路の向かいも大横川沿いに7階建というポジションなので、視界抜けは得られませんが、隣接しているわけではなく圧迫感などはありません。

間取りとしては、このご時世らしい小ぶりな2LDKですが、当物件に存在している42㎡の2LDKよりは遥かに一般的な大きさで、住宅ローン控除の適用を考慮したと思われる面積帯になっているのは良いですね。

柱の食い込みが多いようだと登記面積(内法面積)は50㎡を切ってしまうので住宅ローン控除が適用できなくなってしまうのですが、当プランは柱の食い込みは少なく、おそらく住宅ローン控除が適用できるように設計されているものと思われます(詳細は営業マンに確認しましょう)。

とは言え、53㎡に満たない専有面積はこのご時世としても小ぶりな部類にはなるのですが、効率性を強く意識し玄関廊下をコンパクトに出来ている点は評価出来るでしょう。

玄関収納はもう少し確保して欲しかった印象にはなるのですが、廊下は可能な限り短くしているように思いますし、この大きさの2LDKでLDKを12.6畳確保出来ているのも悪くありません。

洋室2は少々小さいものの形が良いので1室として問題なく使うことが出来るでしょうし、洋室1の5.6畳も専有面積からすると大きいですね。

方立てが少々大きいのは気になりますが、洋室1の引き戸はLDに向かって大きく開け放つことの出来るタイプになっているので空間的な広がりが得やすくなっているのも良い点です。

玄関収納だけでなく衣装収納までかなり削ったプランニングで収納を減らした分、居室畳数を大き目にすることが出来ている部分があるのは確かですが、共用廊下にはトランクルームもありますし、居室畳数を重視したい方にとっては向いているプランニングでしょう。

坪単価は323万円。20~30㎡台は低層階でも坪単価330万円程度になっており、面積が大きな分単価がこなれたお値段設定になっているという非常にありがち、かつ、一般的な価格設定という印象になるのですが、当プランは最上階とは言え視界抜けが得られるわけではありませんし、南向きでもないことを考えるとさらにこなれた水準であってもおかしくなかった印象もあるのかなと。

錦糸町駅徒歩8分なのでかなり北側にはなりますが、大横川との位置関係が酷似したポジションにあるヴィークコート錦糸町(60㎡台の3LDK中心)と比べても面積が大き目のプランはもう少し単価がこなれていてもおかしくなかった印象がありますね。



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