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ウエリス下北沢【「代田」だと「下北沢」になるらしい】86㎡8,790万円(坪単価338万円)
2018-06-09

ウエリス下北沢。

世田谷代田駅徒歩12分、下北沢駅徒歩14分、三軒茶屋駅徒歩17分の6階建総戸数31戸のマンションです。
最寄駅の世田谷代田駅は当物件界隈よりもかなり標高の高い位置にあり、徒歩分数以上の労力が必要になるので、けして交通利便性の高いポジションとは言えません。

2016年から分譲されたウエリス代沢が至近となるポジションなのですが、ウエリス代沢がギリギリ代沢アドレスだったのに対してこちらは代田アドレスになりますね。

下北沢駅はウエリス代沢よりも遠い徒歩14分というポジションながらマンション名が「下北沢」となっているのは少々違和感があるのですが、周辺物件のネーミングをみても「代沢アドレス⇒マンション名も代沢」となるケースに比べ「アドレスが代田⇒マンション名も代田」となるケースは少ない感じで、「代田の方が下北沢と名付けたくなる(笑)」傾向にあるポジションとも言えます。

ウエリス代沢以降、下北沢駅徒歩5分圏内にピアース下北沢オープンレジデンシア下北沢ウエストテラスという非常に珍しい下北駅前物件が誕生しているので、こういった駅距離のある物件も「下北沢」の範疇に含めることに対する違和感は以前よりも高くなっている気がしなくもないのですが、下北沢駅徒歩10分圏内まで含めても分譲マンションが非常に限られているのは間違いなく、こういった駅距離のあるエリアは環境面での魅力もかなり高いですね。

当物件は穏やかな住居系エリアに位置しており、北沢川緑道まで徒歩3分、また、通学区の代沢小学校もほど近いポジション(現在は旧花見堂小学校のところに仮校舎)なので子育てファミリーにとって魅力を感じやすいポジションと言えるでしょう。

下北沢駅まではかなり距離のあるポジションですが、小田急線の複々線化に加え、下北沢駅の新駅舎・商業施設の開業という面でも魅力があるのは確かですし、ウエリス代沢の記事でも言及したように自転車などを利用すれば三軒茶屋駅へもアクセスしやすいポジションであるのも1つのポイントですね。

公式ホームページ
IMG_2217[1]
お部屋は86㎡の4LDK、北西角住戸です。北側や北西側(道路の斜向かい)には3階建の建物があるので視界抜けは得られませんが、西側は2階建の戸建なので、日照も得られるまずまずのポジションになります。

間取りとしては4LDKながら86㎡とかなり大き目の面積帯になっており、このご時世としては意外なほど大きな面積と言って良いでしょう。

当物件は最上階に1戸だけ104㎡のものも用意されており、そのお部屋のような特別感こそありませんが、駅距離があり環境面に優れた物件らしさを感じるプランニングがなされており好感が持てますね。

近年は駅近物件の資産価値が過剰と言えるほどクローズアップされており、駅距離のある物件はひと昔前よりも売りづらくなっているので、駅距離のある物件であってもデベロッパーは出来る限り面積を抑えようとする傾向(グロス価格を安くする)にあるのですが、そのような意図が多くの物件で働いてしまうことで、ほどほどの価格帯で手が届く「面積大のゆとりあるプランニング」や「4LDKプラン」が非常に少なくなっているのが現実です。

当物件は住居系地域で日影規制の適用を受けるため、このプランのある敷地北側は上階のセットバックが必要で、この面積大のプランは2~3階の「2戸のみ」ではあるのですが、たとえ少ない戸数でも「ある」のと「ない」のとでは大違いであり、低層階ゆえにグロスがそこそこにこなれた価格とのバランスにも意味があるように思います。

面積大のお部屋ながら南向きと出来ていない点は少し残念ではあるのですが、「上層階南向きなどの一番良いポジション⇒面積大プラン⇒非常に高額」というありがちな構図ではなく、こなれた単価(価格)で分譲できる低層階に面積大のお部屋を用意することで新たなニーズを開拓することも出来るのではないかと思いますね。
※上層階の物件内で良い位置に面積大のお部屋を持ってきてしまうと価格(グロス)がかなり高くなり、そのような予算をお持ちの方は「多少面積を妥協、もしくは階数を妥協することで駅近物件にも手が届いてしまう」という状況が発生しやすいのですが、グロスがこなれた低層階の面積大ならばそういった感じの競合が生じるケースは減ってくるはずです。

マンション購入の条件として「面積」や「部屋数」を重要視している方にとっては低層階であっても面積が大きいというだけで1つの差別化要素として機能することになりますし、安易に面積を絞ることに傾倒していないという意味でも好感の持てる物件です。

さて、肝心のプラン詳細ですが、全体的に柱の食い込みが目立つものとなっているのは少々気にはなりますね。

ただ、低層建のため柱は細く食い込みによる影響が大きくないのは救いですし、東西に長いプラン形状ながら玄関位置がわりと東西の中央付近に位置させることが出来ているのも良い材料ですね。

LDの入口ドアはかなり玄関寄りにあり、LDの入口付近に実質的な廊下部分がかなり大きく混入しているので、逆梁カウンター部分なども考慮すると実質的なLD畳数はかなり小さくなりそうな点は注意すべきでしょうが、その廊下部分を含めても角住戸にしては廊下を短く出来ている方で、充実した収納や1618の浴室などを考慮してもこのぐらいの居室畳数になってしまうのは仕方ないところではあるでしょうね。

LDは小さいながらも三方に開口部を設けることが出来てますし、洋室2の引き戸を開くとそこそこ一体感のある大きな空間として使うことが出来る点も〇でしょう。

北側の大きなバルコニーは日照が得にくいので大きくともあまり使い勝手がないような気がしますが、キッチンから直接出られるようになっているのは1つの魅力ですね。換気などにも便利です。

坪単価は338万円。西向き中住戸には坪単価310万円台のものもありますので、面積大きいなりに単価がさらに目に優しいものとなっていてもおかしくなかった印象もなくはないのですが、ウエリス代沢よりも安い単価水準になっているのは確かで、同様に駅距離のあるウエリス代沢が苦戦したことが多少なりとも影響している感のあるお値段設定という印象になります。

ウエリス代沢自体も完成売りでしたが、こちらも既に今年3月完成済の完成売りになりますので、強気な値付けで長期分譲できるはずはなく(住不さんは例外です(笑))、ウエリス代沢よりも多少なりとも目に優しいお値段を初めからつけることでそこそこの期間で完売させたい様子が伺えます。



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