ウエリス下北沢【低層階ノン南向きに86㎡、上層階南向きに56㎡という一癖あるプランニング】5階56㎡6,690万円(坪単価394万円)

続けて、ウエリス下北沢。

設計はエル設計事務所、施工はアイサワ工業です。
先行物件である近隣のウエリス代沢と同じ組み合わせですし、アイサワ工業は超高額物件であるウエリス銀座二丁目などその他にも複数のウエリス実績があるという微塵も違和感のない起用になります。

デザイン面もウエリス代沢を基本的には踏襲している感じで、スケールに欠けることが影響してかそれなりの単価帯になっていることを考えると少々淡泊な印象になってはしまうのですが、間接照明の美しいエントランスホールなど他のウエリスシリーズ同様上品、かつ、センスの良いものにはなっているようですね。

小規模の6階建ながら空地率の高いランドプランで全8台の平置駐車場(1階住戸隣接の専用駐車場を含む)を設置出来ていたウエリス代沢と比べ、身障者用1台(平置)を除いた9台が機械式となったランドプランはさらに面白味のないものという感想を持ってしまったりもするのですが、西側道路沿いの植栽は代沢よりも豊かで良い雰囲気にはなっているのかなと。

前回のウエリス下北沢

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南向き中住戸です。南方向は戸建やアパートを中心とした2~3階建の低層住宅が広がったエリアなので、この5階住戸からは日照だけでなく視界抜けも申し分のない魅力の高いポジションとなります。

間取りとしては、そのような南面条件良好なポジションながら56㎡の2LDK(隣もこのプランを反転したようなほぼ同じ面積のお部屋)になっており、中住戸とは言え貴重なはずの南向き住戸の「半分近く」がこのような面積帯のプランになっていることにかなり驚いてしまったのですが、前回の記事で書いたように、単価高になる条件の良いお部屋の面積を出来るだけ絞ったのに対して、低層階やノン南向きに比較的大きな面積帯を多く設計することで「一般的な物件ではなかなか対応できないニーズを開拓できる」部分もあるのでしょう。
このかなり高額な価格帯で、コンパクトな上層階南面条件良好なお部屋のニーズがどこまであるのかどうかは定かではありませんが…。

なお、いくら南面条件が良いとはいえ、この駅距離でこのような価格帯になることを考えると田の字に毛が生えた程度のプランニングはいかがなものかとも思いますし、外廊下の共用廊下や少々単調な共用デザイン等も余計に物足りなく感じたりはするのですが、こういった逆梁カウンタープランにしては幅と高さのあるLD開口部が実現出来ているのは良い材料です。

このぐらいの面積帯で日照だけでなく視界抜けまでを望んでいる方にとっては貴重な類の物件にはなるのでしょう。
この界隈に馴染みのあるプチ富裕な老夫婦の戸建からダウンサイジングなんかを想定しているのかね???

坪単価は394万円。1階は坪単価333万円なので、やはり視界抜けがしっかりと考慮された水準になりますね。

ウエリス代沢は南北に長い敷地形状が影響した全戸西向き(南端の角住戸のみ南に面している)ながら、平均坪単価約380万円という水準でしたし、当物件の最上階100㎡超のプレミアムプランは500万円近い単価設定になっていることからしても妥当っちゃ妥当なのだと思いますが、低層階との単価差は結構大きいですし、「駅距離があり環境良好な立地条件」と「この50㎡台のプランニング」が正直なところあまり合致しているとは思えないので、そういう意味では少々強気な印象にはなるのかなと。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーが採用されているのが意外でした。こちらよりも若干小さいものの大差ないスケールのウエリス代沢では導入されていなかったのでこちらもないのではないかと思っていたのですが、ニーズが少なくなかったということなのでしょうか。ディスポーザーがついているにもかかわらずウエリス代沢よりも価格がこなれているのは嬉しいですよね。

また、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、良水工房などもあり、全体として違和感のない好仕様になっています。

管理費は297円/㎡。外廊下ですが、小規模ながらディスポーザーが採用されていることを考えるとまずまずの水準と言えるでしょう。

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