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ラグシスヒルズ三軒茶屋【珍しい三宿のファミリータイプ!「三宿」とつかないのが不思議な立地】3階72㎡7,790万円(坪単価360万円)
2018-06-17

ラグシスヒルズ三軒茶屋。

池尻大橋駅徒歩13分、三軒茶屋駅徒歩16分の地上3階地下1階建総戸数22戸のマンションです。

いずれの駅からも距離がありますが、三宿2丁目アドレスの落ち着きある住宅街に誕生する物件になります。

三宿アドレスの物件はマンション名に「三宿」と付けられることが多く、この物件はそもそも最寄駅は三軒茶屋駅でなく池尻大橋駅なので、「三宿」となるのが当然だと思うのですが、なぜに三軒茶屋なのでしょうね???

デベロッパーはエスケーホームで「ラグシス」ブランドで戸建分譲を行っていますが、マンションはここが初めてになるようです。

総戸数22戸はマンションとしては小ぶりなものにはなりますが、戸建分譲業者らしい落ち着きあるポジションですし、その地に適した60~70㎡が中心になった物件ですので22戸という数字以上のスケールを感じることも出来ます。

公式ホームページ
IMG_2202[1]
お部屋は72㎡の2LDK+S、東角住戸です。視界抜けまでは得られなそうですが、南東方向は烏山川緑道に向かってかなり急な南傾斜になっているので、この建築基準法上の2階住戸であれば圧迫感はなく日照も申し分ないでしょう。

間取りとしては、角住戸ながらオーソドックスな田の字ベースの横長リビングプランになります。

ただ、見ての通り低層建ならではの壁式構造が採用されており、柱・梁のないスッキリとした空間が実現出来ているのは良い材料ですね。

共用廊下側の2室は南東面が耐力壁になっており、リフォームなどを想定した場合の障害になる恐れもなくはないですが、こちら側まで大規模なリフォームを行うことは考えにくいですし、壁で支えなくてはならない壁式構造にしては開口部を多めに確保出来ている点は評価出来ますね。

LDの南東側開口部が2つに分離されてしまっているあたりは壁式構造ゆえなのでしょうが、北東面(妻側)の開口部は意外なほど豊かですし、72㎡というそこそこの面積がありながら玄関廊下を一直線にしたことで(廊下による面積消費を抑えたことで)居室畳数や収納にもゆとりを生み出すことが出来ているように思います。

また、戸境壁がしっかりとコンクリ壁で仕切られている点も評価出来ますね。

玄関の下足スペースがかなりこじんまりとしており、この位置関係であればもっと廊下側に下足スペースを伸ばしてしまって良かったのになぁ…とは思ってしまいますけれどもね。

坪単価は360万円。この界隈は大きな土地が出にくく三宿ブランドならではのこじんまりとしたお洒落なデザイナーズなどが少なくないエリアになりますので、10年ほど遡っても比較対象として適切な物件は見当たりません。

マンション分譲事業に慣れていないエスケーさんの第一号物件で、けしてお洒落とは言い難いフォルムですので余計に価格妥当性を判断するのが難しいところではあるのですが、そのように60~70㎡台の分譲住戸の供給自体が非常に限られると同時に人気もあるエリアになりますので、少なくとも大手デベが分譲していたらもっと高額になっていたでしょうね。

前述のようにスケールある物件が出にくいエリアで大手デベのブランド物件が幅を利かせている感じでもないので、そういう意味ではブランド感のなさもそれほど気にはならないかと思います。



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